“未批先拆”遭遇政策收紧,行业颓势叠加现金流压力,出险房企冀转手项目断臂求生

燕塘村位于广州市郊,改革开放后,钢筋水泥替代了土坯砖瓦,村容村貌走进了新时代。村民把第二次升级的希望寄托在旧村改造(下称“旧改”)上:以后要住在高层电梯楼,出门就有商业综合体,农村要跟城市融为一体。

现在,昔日热闹的旧改工地却重归沉寂。

一名村民称,自2020年起,村里超过850栋房屋被拆除,但2022年初至今,开发商暂停发放临迁费。“以后我们要住哪里?”这名村民说。

黄埔区燕塘村,路过旧村的村民,习惯性地摘点野菜回家。

房企提供的旧改补偿通常分为房屋拆迁补偿和临迁费两部分。前者是补偿给村民一定面积的回迁房或现金;后者是村民回迁之前领取的租房补偿,一般按照拆除房屋面积、周边商品房租金水平等因素计算。

燕塘村约有村民2000人,大多在外租房。临迁费断流意味着他们失去了一个重要的生活来源。据财新了解,在广州旧改重镇黄埔区,多地都出现了类似情况。

这是三年前广州大规模推进旧改时没有预料到的。彼时,广东省和广州市两级政府均降低政策门槛,给旧改注入了“兴奋剂”。各村主任都成了开发商的座上宾。旧改一度被视为“三方共赢”——对村民来说,旧改有益于改善生活环境;对房企来说,旧改是在一线城市拿地的重要渠道;对政府来说,旧改可大幅提升城市形象。

从2018年至2021年上半年,开发商和村民对于旧改的热情高涨,广州市政府顺势制定三年、五年、十年规划:从2021年起,三年内完成83座旧村改造,五年内推进183座旧村改造,十年内推进389座村全面改造。黄埔区更是广州旧改“急先锋”。2020年6月,该区宣布三年内完成66座旧村拆迁,拆迁面积共计3278万平方米。

黄埔区重岗村,未被拆完的房屋。该村同属“未批先拆”,拆除率达八成。

如此高强度旧改引发争议。建设用地指标从哪儿来?开发商若有闪失或者房地产市场波动怎么办?这些潜在风险都没有得到真正重视。

2021年8月,高层政策风向突变。住房和城乡建设部下发了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,强调城市更新要以积极稳妥为原则。这份文件没有提到广州,但列举的负面现象似乎都指向广州。广州旧改即刻“踩刹车”,诸多项目戛然而止。

同时期,房地产行业已显露颓势,房企资金情况险象环生。实际上,多个出险房企都是广州旧改“大户”。据财新统计,截至2021年上半年,富力地产(02777.HK)持有十个旧改项目,中国奥园(03883.HK)持有七个,佳兆业(01638.HK)持有五个,中国恒大(03333.HK)持有四个,世茂集团(00813.HK)持有一个。

“旧改一旦开拆,企业就要持续大规模‘撒钱’,直至项目完成后才能售楼回收资金。”一名在房企旧改部门工作的人士说,现金流决定当下,利润代表未来,对绝大多数出险房企而言,只有先活下去,才有资格谈未来。这些房企迫切希望转手旧改项目,断臂求生。

多重因素导致旧改陷入僵局。此事关乎大量民生保障,地方政府不得不从中协调。回迁周期越长,意味着解决问题的成本越高,无论是对村民、房企,还是政府,都是不可承受之痛。

旧改“未批先拆”

燕塘村位于黄埔区九龙镇,始建于南宋时期,陈姓是村里的大姓。村民们多以粮食和果蔬种植为生,全村拥有耕地约1500亩、自然生态林约150亩。“家家户户都有土地,有多余的劳动力再出去打工。”一名村民称,“几乎每家都盖了三层以上的小洋房,一楼开店,楼上住人。”

这里距离广州市CBD珠江新城大约43公里,驾车需要一个小时。村委大楼与最近地铁站的距离接近3公里。村民们称,与城中村不一样,燕塘村是一个传统村落,很少有外地人来此租房。

2017年7月,彼时籍籍无名的广州景晟投资有限公司(下称“景晟投资”)与燕塘村经济联合社签订《推进旧改开发项目服务协议》,成为该村旧改前期服务公司。

在随后三年时间里,广州掀起旧改高潮。景晟投资近期发出的一份函件显示,2020年6月28日,燕塘村所在的街道办下达“百万拆除月”工作任务,宣布成立16个“攻坚组”派驻各村,随后燕塘村全面开展签约和动迁工作。7月25日,街道办召开誓师总结大会,向各村下达工作任务,燕塘村要在8月25日前完成10万平方米的拆除量。街道办还下发了责任书,宣称对推进不力、资金不到位、任务拆除量未过半的旧村项目主体进行问责或清退。

燕塘村,破损的待拆房屋。据村民介绍,刚开始动员大家签约时,不时会出现停水停电、房子被误砸的情况,越来越差的居住环境,迫使本不同意签字的村民搬走。
燕塘村,在安置房住了近一年的老人和他们的家当。有村民统计,这段时间里,安置房有五六位老人离世。

“我司积极应对,不断增派人手、筹措资金,按质按量完成目标任务。”该函件显示,同年8月31日,街道办召开“百日决胜”工作会议,要求燕塘村在当年9月1日至12月9日完成90%的房屋拆除任务。

燕塘村能够快速拆迁,得益于政策绿灯。2018年4月,广东省旧改新政出台,允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈,省去“招拍挂”环节,土地可直接协议出让给公开引进的市场主体,随后政府履行审批程序,将集体用地转变成国有土地。广州市政府亦出台和修订诸多政策,旧改工作更具操作性,时间大幅缩短。

作为广东省旧改创新试点,广州市黄埔区于2018年9月进行了一项“分层审批、拆迁前置”的政策创新,将旧改实施方案的审批流程分为“技术把关、复核协调、审议决策”三个层级,在第二个层级“过关”后,改造主体即可与村集体和村民先行协商拆除。

一名熟悉流程的人士解释说,新政策之前,综合签约率需要达到80%,旧改项目才能动工拆除。“拆迁前置”是指“签约以后,开发商就可以把门窗拆除”。日后,广东省自然资源厅认为黄埔区步子太大,把这一政策定调为“未批先拆”。

2022年4月23日,黄埔区南岗村拆迁区域,仅剩下墙体的楼房外,留有2021年9月张贴的南岗(南片)整体签约过九成的告示。

“我们连村民大会都没有召开过,各生产队长就让大家拿户口本去签字。”一名村民说。之后拆除工程迅速启动,挖掘机、装载机不分昼夜开工,环境嘈杂又刺激着那些还在犹豫的村民尽快签字同意。

燕塘村地处郊区,拆迁补偿条件与城中村有别。市中心旧改多以宅基地面积为基础,按照3.5倍甚至4倍计算建筑面积给予补偿;而在燕塘村,村民们无论宅基地面积多大,皆按户口本上的人头补偿,每人最多能获得160平方米商品房,老屋面积超出人均160平方米的部分,仅按照1500元/平方米予以现金补偿。

前述函件显示,燕塘村房屋总量为941栋,其中私宅899栋,集体42栋;最终签约872栋,签约率为92.67%(私宅签约846栋,集体签约26栋);拆除855栋,拆除率90.86%,拆除面积逾33万平方米。

一份广州市规划和自然资源局于2021年10月下发的文件显示,类似于燕塘村这样“未批先拆”的旧改项目,在黄埔区超过50个。

蹊跷“平台公司”

2017年7月与燕塘村签约时,景晟投资还没有正式成立。这家公司注册于2018年6月,由广州景恒悦投资有限公司(下称“景恒悦公司”)全资持股,认缴资金5000万元,直至2020年2月—7月,景恒悦公司才陆续实缴出资。“最初,景晟投资就是几位自然人,他们找了村干部,就把协议签了。”一名熟悉内情的村民说。

黄埔区双岗村,祠堂作为历史文化遗产,在这场拆迁中备受关注和保护。
黄埔区暹岗村,拆迁中被遗弃的佛像、牌位。旧改不仅是对居住环境的改造,更改变了村民延续数代的生活方式。