燕塘村位于广州市郊，改革开放后，钢筋水泥替代了土坯砖瓦，村容村貌走进了新时代。村民把第二次升级的希望寄托在旧村改造（下称“旧改”）上：以后要住在高层电梯楼，出门就有商业综合体，农村要跟城市融为一体。
现在，昔日热闹的旧改工地却重归沉寂。
一名村民称，自2020年起，村里超过850栋房屋被拆除，但2022年初至今，开发商暂停发放临迁费。“以后我们要住哪里？”这名村民说。
房企提供的旧改补偿通常分为房屋拆迁补偿和临迁费两部分。前者是补偿给村民一定面积的回迁房或现金；后者是村民回迁之前领取的租房补偿，一般按照拆除房屋面积、周边商品房租金水平等因素计算。
燕塘村约有村民2000人，大多在外租房。临迁费断流意味着他们失去了一个重要的生活来源。据财新了解，在广州旧改重镇黄埔区，多地都出现了类似情况。
这是三年前广州大规模推进旧改时没有预料到的。彼时，广东省和广州市两级政府均降低政策门槛，给旧改注入了“兴奋剂”。各村主任都成了开发商的座上宾。旧改一度被视为“三方共赢”——对村民来说，旧改有益于改善生活环境；对房企来说，旧改是在一线城市拿地的重要渠道；对政府来说，旧改可大幅提升城市形象。
从2018年至2021年上半年，开发商和村民对于旧改的热情高涨，广州市政府顺势制定三年、五年、十年规划：从2021年起，三年内完成83座旧村改造，五年内推进183座旧村改造，十年内推进389座村全面改造。黄埔区更是广州旧改“急先锋”。2020年6月，该区宣布三年内完成66座旧村拆迁，拆迁面积共计3278万平方米。
如此高强度旧改引发争议。建设用地指标从哪儿来？开发商若有闪失或者房地产市场波动怎么办？这些潜在风险都没有得到真正重视。
2021年8月，高层政策风向突变。住房和城乡建设部下发了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，强调城市更新要以积极稳妥为原则。这份文件没有提到广州，但列举的负面现象似乎都指向广州。广州旧改即刻“踩刹车”，诸多项目戛然而止。
同时期，房地产行业已显露颓势，房企资金情况险象环生。实际上，多个出险房企都是广州旧改“大户”。据财新统计，截至2021年上半年，富力地产（02777.HK）持有十个旧改项目，中国奥园（03883.HK）持有七个，佳兆业（01638.HK）持有五个，中国恒大（03333.HK）持有四个，世茂集团（00813.HK）持有一个。
“旧改一旦开拆，企业就要持续大规模‘撒钱’，直至项目完成后才能售楼回收资金。”一名在房企旧改部门工作的人士说，现金流决定当下，利润代表未来，对绝大多数出险房企而言，只有先活下去，才有资格谈未来。这些房企迫切希望转手旧改项目，断臂求生。
多重因素导致旧改陷入僵局。此事关乎大量民生保障，地方政府不得不从中协调。回迁周期越长，意味着解决问题的成本越高，无论是对村民、房企，还是政府，都是不可承受之痛。
燕塘村位于黄埔区九龙镇，始建于南宋时期，陈姓是村里的大姓。村民们多以粮食和果蔬种植为生，全村拥有耕地约1500亩、自然生态林约150亩。“家家户户都有土地，有多余的劳动力再出去打工。”一名村民称，“几乎每家都盖了三层以上的小洋房，一楼开店，楼上住人。”
这里距离广州市CBD珠江新城大约43公里，驾车需要一个小时。村委大楼与最近地铁站的距离接近3公里。村民们称，与城中村不一样，燕塘村是一个传统村落，很少有外地人来此租房。
2017年7月，彼时籍籍无名的广州景晟投资有限公司（下称“景晟投资”）与燕塘村经济联合社签订《推进旧改开发项目服务协议》，成为该村旧改前期服务公司。
在随后三年时间里，广州掀起旧改高潮。景晟投资近期发出的一份函件显示，2020年6月28日，燕塘村所在的街道办下达“百万拆除月”工作任务，宣布成立16个“攻坚组”派驻各村，随后燕塘村全面开展签约和动迁工作。7月25日，街道办召开誓师总结大会，向各村下达工作任务，燕塘村要在8月25日前完成10万平方米的拆除量。街道办还下发了责任书，宣称对推进不力、资金不到位、任务拆除量未过半的旧村项目主体进行问责或清退。
“我司积极应对，不断增派人手、筹措资金，按质按量完成目标任务。”该函件显示，同年8月31日，街道办召开“百日决胜”工作会议，要求燕塘村在当年9月1日至12月9日完成90%的房屋拆除任务。
燕塘村能够快速拆迁，得益于政策绿灯。2018年4月，广东省旧改新政出台，允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈，省去“招拍挂”环节，土地可直接协议出让给公开引进的市场主体，随后政府履行审批程序，将集体用地转变成国有土地。广州市政府亦出台和修订诸多政策，旧改工作更具操作性，时间大幅缩短。
作为广东省旧改创新试点，广州市黄埔区于2018年9月进行了一项“分层审批、拆迁前置”的政策创新，将旧改实施方案的审批流程分为“技术把关、复核协调、审议决策”三个层级，在第二个层级“过关”后，改造主体即可与村集体和村民先行协商拆除。
一名熟悉流程的人士解释说，新政策之前，综合签约率需要达到80%，旧改项目才能动工拆除。“拆迁前置”是指“签约以后，开发商就可以把门窗拆除”。日后，广东省自然资源厅认为黄埔区步子太大，把这一政策定调为“未批先拆”。
“我们连村民大会都没有召开过，各生产队长就让大家拿户口本去签字。”一名村民说。之后拆除工程迅速启动，挖掘机、装载机不分昼夜开工，环境嘈杂又刺激着那些还在犹豫的村民尽快签字同意。
燕塘村地处郊区，拆迁补偿条件与城中村有别。市中心旧改多以宅基地面积为基础，按照3.5倍甚至4倍计算建筑面积给予补偿；而在燕塘村，村民们无论宅基地面积多大，皆按户口本上的人头补偿，每人最多能获得160平方米商品房，老屋面积超出人均160平方米的部分，仅按照1500元/平方米予以现金补偿。
前述函件显示，燕塘村房屋总量为941栋，其中私宅899栋，集体42栋；最终签约872栋，签约率为92.67%（私宅签约846栋，集体签约26栋）；拆除855栋，拆除率90.86%，拆除面积逾33万平方米。
一份广州市规划和自然资源局于2021年10月下发的文件显示，类似于燕塘村这样“未批先拆”的旧改项目，在黄埔区超过50个。
2017年7月与燕塘村签约时，景晟投资还没有正式成立。这家公司注册于2018年6月，由广州景恒悦投资有限公司（下称“景恒悦公司”）全资持股，认缴资金5000万元，直至2020年2月—7月，景恒悦公司才陆续实缴出资。“最初，景晟投资就是几位自然人，他们找了村干部，就把协议签了。”一名熟悉内情的村民说。
