苏州土地“李鬼案”

　　北京商人杜伟与苏州市政府多个部门间的拉锯战已经持续了十年。用他自己的话来说，他“并没有与具体部门公开交恶，但是所有部门都不作为，造成的是一个恶劣的后果”。

　　2013年之前，苏州市政府先后收回了杜伟在苏州投资的两宗房地产项目。尽管政府部门此后提出了补偿方案，但杜伟认为，即使不算土地溢价和后期诉讼费用，政府的补偿数额连他当初交的土地出让金和前期费用都不够。“政府给了土地，在没有正当理由的情况下又收回土地，还要让我倒贴一个多亿，这算什么事？”杜伟说，更让他愤怒的是，在自己毫不知情的情况下，政府收回土地以及做出的补偿决定，却被送到了一家“李鬼公司”。

接手两个烂尾项目

　　2002年开始，易通房地产开发有限公司（下称易通地产）和阳澄湖华庆地产有限公司（下称华庆地产）先后在苏州接手了两个烂尾项目（一个为拍卖所得，一个为政府项目），所花费用总计约3.2亿元左右。易通地产和华庆地产的大股东都是北京诚信机电有限公司（下称诚信机电）。

　　易通地产成立于1995年，诚信机电持有73.75%的股权，公司的法定代表人是李辉，李辉及杜伟均为公司董事。李辉是杜伟的同学，也是诚信机电的法定代表人，杜伟告诉财新记者，这个身份一直持续到2007年11月李辉出走西班牙。2008年初，诚信机电重新变更了法定代表人。

　　2002年底，通过一次股权转让，诚信机电又控制了华庆地产，持有华庆地产20%的股权，另外80%的股份则由诚信机电控股的易通地产持有。华庆地产的法定代表人为杜伟。

　　2002年10月，易通地产以4370万元的价格，通过竞拍及转让方式取得了虎丘一块土块的使用权。该地块最初由苏州一家房地产公司在1993年通过出让方式取得，后因抵押贷款未还，地块被法院公开拍卖。

　　该地块共9.130362万平方米，位于苏州市虎丘繁荣村312国道南侧。易通地产接手前，该地块上已经建有57栋别墅及辅房。易通地产与房屋权利人签订了房屋补偿协议，另行支付了4600多万元补偿款，准备在该地块重建名为“虎丘山庄”的地产项目。至此，买地加补偿，易通地产已支出9000万元左右。

　　在股权转让给易通地产及诚信机电前，也就是2000年9月，华庆地产受让了苏州阳澄湖镇清水村950亩地的国有土地使用权，面积为虎丘山庄项目的7倍。该地块地理位置优越，北至西沙村南，南至湖北岸半岛南端，一座长约30余米的小桥将该地块与阳澄湖南岸相连接。从空中鸟瞰，该地块所在的半岛犹如一条伸出的长腿，在当地被俗称为“美人腿”，该地块就在“美人腿”的脚掌处。华庆地产准备在这里分四期兴建低密度住宅区。

　　杜伟代理人告诉财新记者，阳澄湖地块早在1992年就被政府出让了，但此后10年未能开发。2002年，苏州地方国企江苏吴中集团、江苏吴中东吴产业开发公司接手，当年底，又将该项目转让给了易通地产。

　　“2002年，地方政府找了好多家公司接手这个项目，因为政府想多得一些土地出让金，我们出价最高，950亩地给了2.37亿元。”杜伟代理人对财新记者解释，这2.37亿元包括取得华庆地产股权的费用以及给政府的土地出让金。

　　但财新记者也注意到，一份判决书对此事的阐述有所不同。2004年10月，当时分管城市建设的苏州市副市长姜人杰因经济问题被“双规”，彼时，整个苏州市的房地产项目都受到了影响。姜人杰于2011年被执行死刑。

　　姜人杰的判决书中显示，“2002年10月，姜人杰帮助苏州易通房地产发展有限公司总经理李辉取得一块950亩国有土地的使用权。2003年底，苏州市政府准备收回该地块。2004年7月，姜人杰在相城区的报告上签批‘同意依法开发’。因此，苏州市没有收回上述地块。2002年底至2004年春节期间，姜人杰通过姜荑收受李辉所送的人民币400万元。2004年5月，姜人杰在得知纪委调查有关问题的情况下，让姜荑把此款退给了李辉。”判决书中提及的姜荑是姜人杰的儿子。

　　这950亩国有土地，显然指的是华庆地产的阳澄湖项目。杜伟透露，李辉曾被问话，出来后不久即出走西班牙，至今未归，杜伟等人多次联系他，始终找不到人。

　　对于向姜人杰行贿一事，杜伟回应道：“我事先完全不知道，按说应该有个董事会决议。2005年3月底，李辉被有关部门‘双规’，我才知道他涉嫌跟姜人杰之间的经济往来。”而且他认为，即使李辉确实有行贿行为，但易通地产是通过收购华庆地产获得的阳澄湖项目地块开发权益，并非经由行贿非法取得，在之后与苏州市政府部门的交涉中，对方也从未以此为借口质疑他们的项目开发权有问题。

虎丘地块变绿地

　　2002年底成功竞拍取得虎丘地块后，易通地产在2003年及2004年分别对地上已建的别墅进行了补偿，但此后办理该地块的国有土地使用权转让手续时，却发现该地块已经变为“无法进行开发”。

　　2005年1月18日，也就是姜人杰被“双规”三个月后，苏州市国土资源局给易通地产及拍卖公司的回函称，“经审核，该宗地块已经纳入市政府虎丘风景总体规划范围，相关的土地手续正在办理之中，易通公司已无法进行开发”，因此转让手续无法办理。同时，该函还称，“今后项目实施时，由建设单位按规定负责补偿给易通公司”。

　　但杜伟代理人称，苏州市政府关于“虎丘风景区”的规划调整并没有真正实施，“事实上并没有规划，现在还是一块地，他们从没有给易通正式的风景区规划文件”。

　　2003年，易通地产曾向建设银行苏州分行贷款3.1亿元，其中1.1亿元贷款于2006年到期。杜伟代理人告诉财新记者，“由于无法获得土地使用权证，项目无法开发，导致贷款无力偿还”，2006年，建设银行苏州分行向易通地产提起了民事诉讼。

　　然而，2007年，也就是在上述民事诉讼审理期间，江苏省银监局开始调查该笔贷款，并称该笔贷款涉嫌金融诈骗。2008年7月，苏州市公安局以涉嫌金融诈骗罪之名，将杜伟从北京带至苏州，刑事拘留了37天。37天后，杜伟被取保候审。

　　“苏州公安局的人来北京抓人，对我特别客气，说领导让他们来的，他们也不知道怎么回事。”回忆起往事，杜伟有点哭笑不得。

　　尽管杜伟被取保候审，但易通地产、华庆地产的相关资料至今仍扣押在苏州市公安局。2007年年检后，两家公司再未正常办理年检。2009年9月和12月，两家公司被苏州工商行政管理部门吊销了营业执照。

　　苏州市公安局经侦支队一位许姓负责人告诉财新记者，目前该金融诈骗案还处于侦查阶段，由于“案件主要涉案对象滞留海外未归，案件还将继续侦查，所以扣押资料不能返还”。他所称的主要涉案对象，即为易通地产原来的法定代表人李辉。

　　“我们当初采取的立案和侦查措施都是有法律依据的。”许姓负责人称，“当事人有异议可以向法院提出，是对是错可以通过司法途径解决。”

　　2009年，一直没拿到土地证的易通地产虎丘山庄地块，被苏州市中院以1.52亿元拍卖，最后流拍。“拍卖土地是因为易通地产向银行贷款，把这块地作为抵押，银行收不回钱就要拍卖。”苏州市规划局一位不愿意透露名字的工作人员告诉财新记者。

阳澄湖地块再变绿地

　　华庆地产在阳澄湖的别墅住宅项目也遭遇了相同的“被流产”命运。

　　跟虎丘地块项目的区别是，阳澄湖地块项目已经在2000年和2002年分别取得了国有土地权证和建设工程规划许可证。2002年2月26日颁发的规划许可证显示，建设项目名称为“华庆阳澄湖度假山庄（G型别墅）”，建设规模为10.96万平方米，共计274栋。同时，苏州市相城区建设局盖章的文件也显示，“同意该证延期一年”，也就是说，有效期至2003年3月26日。华庆地产重新申请了规划设计条件核准。对此，杜伟代理人对财新记者解释称，收购华庆地产，不可能就在这10万平方米的土地上盖房子，“肯定要能盖更多，不然不会接手那个项目”。

　　2004年11月25日，华庆地产提交了立项报告，规划设计条件核准时却迟迟未获批。2006年7月4日，华庆地产向苏州市规划局邮寄了“关于督促贵局依法行政立即为我公司颁发规划意见的函”。2006年8月3日，苏州市规划局回函称：苏州市政府正在对沿太湖和沿阳澄湖地区的遗留项目进行研究，待市政府做出明确的意见后，再行审批。

　　2006年11月2日，华庆地产向苏州市沧浪区人民法院提起了行政诉讼，要求苏州市规划局做出具体行政行为，核发规划条件。

　　2007年9月17日，法院判决书认定，苏州市规划局在苏州市政府对沿阳澄湖地区控制规划尚未确定的情况下，对原告做出再行审批的答复无明显不妥。不过，法院同时判定苏州市规划局须在判决生效之日起十日内对华庆地产规划设计条件的申请进行审核，并做出具体行政行为。

　　2007年9月30日，苏州市规划局发函至华庆地产，称，“根据市政府2007年8月批准的《 苏州沿阳澄湖地区控制规划》，你公司申报建设的地块规划用地性质为生态绿地，不能再开发建设，因此，我局不再出具规划设计意见书”。

　　苏州市规划局另一位不愿意透露名字的工作人员称，“有规划许可证不及时开发是他自己的问题，而且这块地是二手的，如果是一手的，他们不可能取得这块地。”他还称，苏州市规划局在1996年出台了《阳澄湖水源水质保护条例》，阳澄湖项目地块对面是苏州第二取水口，“那块土地的取得是在《条例》出台之前。《条例》出台后，又发生了蓝藻事件，再开发会影响水质”。

　　对此，杜伟代理人则称，《条例》的初衷是湿地保护，但是并不意味着零开发，“可以有限度地开发”，在该地块附近，就有多家新建的酒店和地产项目，“这些项目的土地取得，都比我们要晚得多”。

　　2012年10月30日，苏州市国土局正式做出收回阳澄湖地块950亩别墅用地的决定。2013年3月5日，苏州市国土局又做出收回国有土地使用权的补偿决定，补偿华庆地产金额5.1亿元，并前后分别向华庆地产送达了《收回国有土地使用权决定书》（下称《决定书》）和《收回国有土地使用权补偿决定书》（下称《补偿决定书》）。

　　杜伟代理人告诉财新记者，截至2012年5月，两家公司债务累计已达6.9亿元。除银行贷款，还拖欠着施工企业工程款、政府税费，已建成项目无法为部分业主办理产权证，“苏州市国土局给出的补偿金额显然过低”。

李鬼公司

　　但真正让杜伟感到吃惊的是，自己作为华庆地产的法人代表，并没有收到苏州市国土局送达的《决定书》及《补偿决定书》。

　　“在2009年华庆地产和易通地产因为无法年检被吊销营业执照后，我们在苏州都没有员工了。”杜伟说，“所以我们根本不知道有苏州市国土局的这两份决定书，更没有收到过它们。”

　　杜伟称，直到2013年，他曾经聘请的一名律师在苏州处理别的案子的时候，偶然得知华庆地产的阳澄湖地块被收回，且早在2012年，法院就开始对华庆地产进行强制清算，“有一拨人代表我们参加了清算”。

　　这让杜伟大吃一惊。他马上联系了当地法院，称自己才是真的华庆地产法人代表。

　　杜伟说：“2013年法院组织清算，我们竟然碰到了那个号称自己是华庆地产的李鬼公司。李鬼公司的负责人跟我说，他认识李辉，得到了李辉的授权，但我不信，而且李辉不是华庆地产的法定代表人，我才是。”

　　杜伟称，法院让两方都参加了清算。清算过程中，法院还出示了一份股权转让协议：2009年10月，诚信机电与易通地产分别与泰州市华隆置业有限公司签订了股权转让协议，两公司将华庆地产的股权及对应的权利一并转让给了这家泰州公司。

　　“协议上的三个公章都是假的，华庆地产和诚信机电的章一直在杜伟手里。2012年参加公司清算听证的，以及2013年签收《决定书》和《补偿决定书》的，都是李鬼公司，盖的都是他们私刻的假章。”杜伟代理人称，为验明真身，杜伟向法院提出公章鉴定，但被法院拒绝，“法院也没给理由，我们只好自己鉴定自己的公章，显示我们的公章是跟华庆地产在工商部门登记的是同一枚”。

　　“因为法院不同意做公章鉴定，无法证明那个公司是假的，但我们至少能证明我们是真的。”杜伟说。

　　2013年7月，杜伟向北京市公安局门头沟分局报案，称“假华庆地产负责人”朱康美私刻多枚公司公章，侵害其企业权利。“我们后来通过其他渠道得知，这个朱康美因涉嫌私刻别的公司公章诈骗被抓。”

　　2013年6月-7月，华庆地产还就《决定书》及《补偿决定书》向江苏省高院提起行政诉讼，要求撤销该行政决定。为避免行政干预，江苏高院指定淮阴市中院审理此案。

　　杜伟代理人称，苏州市政府及国土局没有解释清楚因何“公共利益”收回土地，并且收回程序违法，补偿决定不合理，“2008年江苏高院通过委托鉴定该地价值7.8亿元，但2012年评估时仅为5.1亿元”，补偿前也未听证，并且《补偿决定书》未合法送达。

　　苏州市国土局则称，《决定书》有送达回证，并且《补偿决定书》已于当日直接送达原告，原告在《送达回证》上签字盖章，随后向江苏省国土资源厅申请行政复议，这证明原告显然已知晓。此外，国土局在做出补偿决定前召开了听证会，原告也派人参加了听证，律师在《听证笔录》上进行了签字确认。

　　杜伟代理人则告诉财新记者，2012年向江苏国土资源厅申请行政复议的，也是“李鬼公司”，杜伟方对此“完全不知情”。

　　财新记者就此事向做出《决定书》及《补偿决定书》的苏州国土局土地利用处求证。该处工作人员俞振武对财新记者说：“这个事情，法院当时来调查过好多次。我们没有强制收快递，我们只是根据《土地法》做出了一个行政决定，至于其他的，一切以法院判决为准。”

　　2014年8月，淮阴市中院一审判决撤销苏州市国土局的《补偿决定书》，称“补偿既应包括对土地使用权的补偿，也应包括对地上附着物的补偿，本案遗漏了树木等附着物的补偿”。

　　法院认定，2012年10月30日，经苏州市人民政府批准，苏州国土局做出苏相土［2012］8号《决定书》，并于当日送达给设在苏州工业园区乐嘉大厦的华庆地产，签收人为王春峰。财新记者按照王春峰在2013年跟苏州国土局联系的手机号码打过去，号码显示为空号。财新记者试图通过其他电话找王春峰，但未能联系上对方。

　　苏州多个政府部门工作人员告诉财新记者，目前苏州市政府已经在协调这个事情。但杜伟称，苏州市政府一直未与他进行正式谈判。“法院曾经提出，你们是不是可以私下调解？我们也不是不能商量，但是肯定得有原则，不是政府说补偿多少就是多少。”

　　目前，华庆地产已上诉至江苏高院，正在等待二审第二次开庭。“二审第一次开庭，苏州市政府依然坚持收回土地是合理的，也没有谈补偿标准。”杜伟叹气说，“每个部门都说他只是执行决定，但总得有一个部门为此负责。”■