“积食”的成都

　　5月20日，是四川各银行业机构向省银监局报送“押品价值波动风险压力测试报告”的截止期限。一个月前，四川省银监局向辖内机构发送了一份关于抵质押贷款的专项调查通知，调查范围是公司类贷款和个人经营性贷款，而押品风险压力测试的重点指向了房地产贷款，包括房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房按揭贷款和个人商用房按揭贷款。

　　一位当地银行业人士对财新记者称，省银监局近年来十分关注商业地产领域的金融风险，每年都下发风险提示或专题调研报告，但像这样专门的押品风险压力测试仍为罕见，属于非常规调查。

　　抵押品风险压力测试的结果目前尚不得而知，但成都的商业地产供给过剩、库存过高等状况早已不是新闻。现在的焦点是，这个安逸之城、美食之都，近年来被多方诟病的商业地产过剩问题到底严重到什么程度？积累了多大风险？这些风险未来能否被逐步消化？

　　财新记者还获得了另一份四川银监局针对商业地产贷款的专项调研报告，这份调查期截止于2013年6月份的报告披露，辖内商业地产项目将于2015年起进入集中还款期。这意味着银行业贷款亦将同期进入违约风险的暴露期。

　　两年前，当地监管层已经看到商业地产贷款“暴露出诸多风险隐患，不容忽视”，而当年监管层点名批评的租售率为0的写字楼，两年后财新记者实地调查发现，其招商面积仍不过三分之一。

　　类似空荡荡的商业中心、写字楼，在成都比比皆是。多家中介或研究机构提供的数据显示，成都商业物业的空置率超过40%，悲观估计甚至超过50%。更严峻的是，2015年，成都迎来了继2012年之后的又一波商业物业入市高峰。那些开发商、销售或招租经理们，每天顶着巨大的压力，他们最常说的口头禅是一个字——熬。

如何填满空间？

　　绵延1.5公里的中海国际中心位于成都三环以南的天府新区金融城区域，以80万平方米的体量创造了单一开发商持有单个写字楼项目面积最大的记录。与此对比的是，聚集中国绝大多数大型金融机构总部的北京金融街，占地也不过118万平方米。据销售人士称中海国际中心的价格在天府新区是最高的。

　　这个占据着主干道的项目由三个地块组成，中海地产分三次竞标获得。拿第三个地块时遭遇万科，双方角逐了近70轮后中海地产方才胜出。取得三块两两连接的土地后，中海地产决定把它打造成城南区的地标，后来还将其中四栋的楼高由100米改为160米，让它在成都众多的百米标准大楼里脱颖而出。

　　中海地产以很快的速度建起这一区域第一个纯租赁自持项目。A、B两座大楼落成时，四周全是工地，中海地产却定了每平方米每月100多元这一在当地高得“离谱”的价格，但预租率仍达到50%，当年约10万平方米的面积出租率达80%多，由此在2012年、2013年连续摘得成都租赁面积第一名。2015年一季度，中海国际中心十栋写字楼中的F、G、J座建成入市，余下的C、D、H座也将于明年入市，总面积80万平方米。

　　成都还有很多个“中海国际”。金融城再往南，是成都地铁1号线目前开通的最南端终点世纪城站。2015年4月底的一天，财新记者从地铁口出来，映入眼帘的仍满是工地。在这附近有世界上最大的单体项目——新世纪环球中心，是成都政府在高新区重点打造的一张“名片”。

　　新世纪环球中心总建筑面积约176万平方米，配有一个30万平方米、金碧辉煌的购物中心，25万平方米的室内露天海洋乐园，以及70万平方米的写字楼。成都市商业地产平均单个项目投资约11.5亿元，而环球中心项目的投资额即高达100亿元。

　　2013年6月，环球中心试营业，这个新地标引来的质疑至今未息，原因之一就是写字楼租不出去。一名房产中介人士对财新记者透露，环球中心写字楼开始招租时就很难，“整个建筑比较孤立，租金每平方米每月5元或10元，甚至不要钱，只要你愿意来办公。”现在，环球中心写字楼的租金已涨至每平方米每月30元-60元，但因体量过大，空置率仍在一半以上。

　　从绕城高速沿着天府大道往南，又是一片高密度写字楼区域，初来乍到的人极易迷失在纵横交错的高楼间。中介公司的经纪人们在沿着道路的树荫下支起租售信息的广告板。

　　节能大厦即坐落在此。财新记者获得的一份四川银监局发于2013年7月的文件中，曾点名高新区节能大厦写字楼项目，指出该项目于2012年8月开始预售招租，一年过去后租售率仍然为0。2015年4月，财新记者穿过一片混乱的施工区来到节能大厦，该项目约有15万平方米自持物业，租金高于同区域写字楼约30%，大厅展示的入驻名单上共有23家企业，三分之二的楼层仍空置无企业入驻。

　　回到成都市中心商务区，顺城大街熙熙攘攘，临街的写字楼透着破旧的年代感，硬件跟不上，即使占据着商圈中最好的地段也被抛弃闲置。戴德梁行成都公司写字楼部董事陈苏文介绍，现在的成都市场是两个极端，新入市的高品质产品入住较快，无差异的普通写字楼租售速度明显缓慢，一些老旧写字楼空置率惊人，即使它在市中心区域。

　　在内地一线城市或者香港，一些企业从核心商业区的老旧写字楼搬出来，那些从前没有机会进入市中心的企业会迫不及待地补充进来。但成都的吸纳能力没这么大，陈苏文说，这些楼在十年前占了先机，但近年面临非常大的压力，“繁华地带的老旧写字楼空置率有想象不到的高”。这里原来的租户很多已经搬到硬件更好租金更有吸引力的新写字楼。

　　中海国际中心所在的天府新区，写字楼空置率已经高达50%。天府新区还在日夜不停地南扩，一栋栋新的写字楼不断建成，租金下跌的趋势仍在持续。一切都让开发商感到紧张，有的开发商说“我们还能扛”，有的开发商已经倒下。政府、开发商、银行、投资者，所有的参与者都说在“熬”。

　　中海国际中心招商管理部丝毫不敢放松警惕：“我们在成都合作的代理行有40家，构建了一个无缝对接的渠道，我们想做到的是随便哪家高品质公司，只要想租办公室就有人告诉他‘你可以去看看中海国际中心’。”

　　中海国际中心是成都写字楼项目中极少见的全自持类物业。和其隔街而望的中航国际是散售项目，租金仅为中海国际中心的一半。一位本地地产业人士说，整个城南区写字楼自持比例很小，拿地时就准备快速出盘，早期拿地便宜，将项目进行散售可迅速回笼资金。

　　一位中介机构人士说，成都90%的写字楼都是散售，这或是租金价值被破坏的一大因素。房地产金融评论员黄立冲说，开发商将物业散售，是把风险分散到小业主身上，小业主只要能把办公空间租出去就行，这直接扰乱了市场价格，也打击了投资者接盘的愿望。

又一轮入市高峰

　　多家国际房地产顾问公司给出的数据显示，成都甲级写字楼市场一季度空置率超过40%。查阅高纬环球（Cushman & Wakefield ）2012年三季度的数据，当时成都甲级写字楼空置率至40.9%，是彼时历史最高水平。两年多过去，这个数据只增未减。

　　仲量联行提供的数据显示，今年一季度，大量新增供应导致成都甲级办公楼空置率由2014年底的35.9%上涨至2015年一季度末的40.8%。今年一季度，包括九龙仓开发的国际金融中心二期、凯德天府、南部新区的中海国际中心F、G、J座等5栋甲级办公楼项目建成入市，新增供应面积达28.5万平方米，全市甲级办公楼总存量约达248万平方米。

　　成都写字楼开发热潮及天府新区的开疆辟壤，始于2008年汶川地震之后的灾后重建，成都政府出让了大量土地吸引资金和项目。彼时住宅市场遭遇严厉调控，地方政府供地结构向商业地产倾斜，开发商纷纷向商业地产转型，商业用地成交量猛增。

　　2011年5月，明确提出规划建设天府新区的《成渝经济区区域规划》获得国务院批复，11月，四川省政府办公厅发布《四川省人民政府关于四川省成都天府新区总体规划的批复》，12月举行了天府新区建设启动仪式。 在国家发改委发布的西部大开发“十二五”发展规划中，也明确将天府新区作为西部地区重要的城市新区。天府新区由此开始被热炒，成都的商业地产物业供应进入井喷期，城市综合体、购物中心等大量商业地产项目集中入市。

　　2014年11月，国务院同意并正式印发《四川天府新区总体方案》，天府新区晋升为国家级新区，区域范围涉及成都、眉山、资阳3市7县，建设总面积1578平方公里。其中，成都市占1293平方公里，占整个天府新区规划面积的81%，主要集中在南三环外的高新区南区。而此时，遍地开花，盲目投资、过度开发所带来的诸多问题也开始逐步显现，招商困难、同质化现象严重、空置率过高成为成都商业地产的通病。

　　供应过剩对租金市场造成压力，部分项目大幅下调有效租金以刺激需求；部分项目则通过增加免租期等手段降低有效租金来吸引租户；更有个别项目甚至大幅下调账面租金，刺激升级需求，以提升入驻率。截至2015年一季度末，成都市甲级办公楼平均有效净租金为每平方米每月97.1元，环比下降1.0%，同比下降3.2%。

　　“租金实际下跌情况远比数据严重。”陈苏文对财新记者指出，仅从数据看，成都甲级写字楼的整体有效租金已在下跌，但一些新入市的项目硬件升级，市场仍无法给出合理定价，租户用更便宜的价格租到了更好的办公空间，意味着实际租金水平进一步下拉。

　　位于市中心商务区的国际金融中心（IFS）坐拥人流旺盛的核心地段，配套购物中心定位高端，一期于2013年11月交付。市场观察人士称，国际金融中心是目前成都甲级写字楼的地标，但它大约每平方米每月140元的租金远未达到地标应有的标准。另一地标仁恒置地广场写字楼价格约为每平方米每月180元。市场供求失衡造成的落差，迫使IFS放低身段低价入市，并提供了6到9个月的免租期优惠。对这个几十万平方米的大项目来说，不用租金换速度难以消化。

　　对代理商来说，激增的物业供应却成了一场“盛宴”。虽然2012年三季度末成都甲级写字楼的空置率和今年一季度末的空置率相当，但统计规模却由三年前的50万平方米增至150万平方米，市场吸纳的量翻了3倍，代理商的业绩也在成倍增加。

　　戴德梁行、仲联量行等多家机构的数据统计，仅限于成都150万平方米甲级写字楼。一方面这些顾问公司主要服务的客户集中在甲级写字楼；另一方面，“城南的变化太快了，我们的统计速度跟不上它的更新速度”。

　　多位业内人士证实，目前整个成都的写字楼总存量超过1000万平方米，其中大部分集中在南区，整体空置率接近50%，焦虑的除了业主们，还有背后的银行、信托公司等“金主”们，以及金融监管部门。

银行贷款集中到期

　　财新记者从一家商业银行处看到的一份四川银监局调研报告提示，四川商业地产项目将于2015年起进入集中还款期。这份调查期截至2013年6月的报告，标题为《四川商业地产过剩潜在较大风险》（下称《2013年报告》），指出“2015 年及以后到期贷款占比84.49%（指占当时商业地产类贷款余额的比例）”。

　　《2013年报告》指出， 省内银行支持开发的单体综合商业中心项目共26个，14个项目规模超过 15万平方米（国际通常认为10万平方米是最佳规模），贷款占比66.39%。其中10个超大项目分布在成都主城区，贷款占比 80.47%。

　　《2013年报告》认为，成都城市综合体人均占有面积超国际标准两倍，写字楼供过于求矛盾突出。2013年上半年成都写字楼市场已呈回落态势，成交同比下滑 22%，整体供需比为1.8，居高不下。当时已有商业地产项目成为不良，开始暴露风险。

　　在另一份成文于2014年10月29日的《2014年上半年四川银行业房地产贷款风险研究报告》（下称《2014年报告》）中，四川银监局指出，2014年全省房地产市场运行整体低迷，市场正进入调整期⋯⋯在房地产贷款风险方面，房地产企业借道绕道融资风险不断增大，开发商通过信托、股权融资平均成本高达15%，委托贷款、建筑业贷款、关联公司贷款成本在10%以上，房企资金压力增大。

　　《2014年报告》再次强调“商业地产贷款潜在风险不容忽视”，指出“6个商业地产项目销售进度缓慢，涉及贷款7.75亿元；26个项目销售转投比例超过15%；8个商业用房项目通过信托融资，总金额46.12亿元”。

　　据财新记者了解，为全面掌握辖内房地产市场运行情况，四川银监局还联合部分银行业机构的青年骨干组建了房地产风险研究团队。一名四川银行业内部人士对财新记者说：“现在成都的银行有好多坏账，‘谨慎再谨慎’基本上是银行业的共识。”

　　天府新区写字楼的高空置率已经引起银行们的警惕。2015年1月，招商银行明确暂停除底层商铺的商业地产按揭贷款，包括写字楼。另一家商业银行人士也表示，现在对城南商业地产贷款非常谨慎，商业项目的贷款几乎不接受，即使接受，给的估值和抵押率都会降低，各行的抵押率大约从七成降到五成以下；个人商业物业的投资性贷款，已经几乎贷不到了。

　　上述银行人士说，2014年以来，经济形势下滑明显，各银行基本都出了明确通知或口头指导意见，四川银监局屡发贷款风险提示文件。

　　事实上，银行也是商业地产泡沫的助推者之一。成都一家商业银行人士表示，目前成都有60多家银行，银行间竞争非常激烈，为了业绩一拥而上，不断投放信贷，助推了开发商疯狂地拿地建楼。

　　银行在发放贷款上一直有不规范和放松风控的问题。在上述《2013年报告》中，银监局对成都的54个商业地产项目进行调查，其中有三个项目资本金未达到国务院规定的30%，却仍然获得了信贷支持；有12个项目采用了信托资金、股东借款，且金额接近银行贷款的一半。部分银行发放无指定用途的抵押贷款，且部分银行的抵押物不具备已竣工验收合格证书或者土地使用权证，存在法律风险。

　　在银行的“纵容”下，企业争相涌入，尽管它们可能从没开发过商业地产。《2013年报告》指出，其所统计的54家开发商中，仅有16家有过商业地产开发经验，其中只有五家开发过两个及以上的类似项目，开发商资质普遍较低。

　　现在，银行们已经开始面临风险暴露，不再愿意铤而走险。而银行信贷的收缩直接导致了开发商资金链紧绷，大型开发商尚能“扛着”，一些小开发商已经或快要倒下。今年年初，民生置业有限公司总经理王永良从环球中心跳楼身亡，这起事件在成都当地被议论纷纷。成都本地人士称，民生置业是成都市新都区较大规模的开发商，事故发生后，部分物业无法交付，房管局曾亲自出面善后。

　　更多的开发商由此选择了将写字楼散售，以加速回笼资金；散售模式又加剧了写字楼因定位混乱而招商困难等问题——这俨然形成了一个将成都写字楼推入更大困境的死循环。

　　正是在这样的背景下，为全面掌握四川各银行业机构抵质押贷款情况，监测押品价值波动风险，四川银监局于今年4月20日给省内各银行下发文件，对截至2015年3月底的各银行业机构抵质押贷款情况进行调查，并对押品价值波动情况开展压力测试，以评估银行在宏观经济持续下行、抵质押品价值波动情况下贷款质量和预计损失变化情况。

　　“抵押物压力测试以前没做过，抵押物主要是以地产为主，包括以房产反担保给担保公司的情况。房地产压力测试每年都做，重点是权证真实性，因为四川以前这块出过案子。”一位当地商业银行人士对财新记者透露，现在监管要求保在建项目，而银行对新的项目都不愿介入。

　　上述银行人士称， 抵质押物下跌的极限是30%，再跌就是不良贷款。真正的风险在于评估阶段，绝大多数银行都是跟外部评估机构合作，估价可能虚高。

　　他担忧地指出，成都商业地产空置率过高，开业八到十年的规模较小的商业物业大多半停业状态，新的也不好，今年起码还有十个商业地产要开业，基本同质化，这些商业项目基本都以地产做抵押。

　　此次押品压力测试要求以四川省2015年GDP增长7.5%左右为正常情景，对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人按揭贷款等分类压力进行测试，同时还要求各银行汇报日常监测和贷后检查中发现的抵质押品价格波动情况，如住房、商铺价格波动，押品有效性、押品处置风险，以及其他可能对押品价值造成影响还款能力的风险。

　　近期，更高金融监管层已作出“信用风险扩散蔓延有所加快”“房地产市场持续调整，房地产金融风险有所上升”等趋势判断。据财新记者了解，部分地区尤其中西部，因土地出让收入下滑，部分平台贷款面临较大偿债压力。在开发贷方面，资质较弱的中小房企违约增多，异地房产开发贷款不良率上升明显；个人住房贷款中，高档房、大户型房贷违约增多，部分小企业主因经营困难无力偿还个人住房贷款；经营性物业和商业用房贷款中，受部分城市商业地产供应过剩、销售收入和租金收入下降影响，违约增多。

1.5线城市的消化能力

　　“我们还能扛。”于程是成都一家知名房企的市场营销总监。他站在落地窗前往外眺望着说：“南城做写字楼的开发商，没有一个不头痛的。头痛的不单纯是价格问题，而是低价仍消化不了的存量。”

　　开发商的压力越来越大。“最根本的压力来自政府的规划。规划太多了，供应量远大于吸纳量。”一位开发商对财新记者表示，“成都再优秀也就1.5线城市，不是北上广深，企业总量有限。规划了那么多的楼迟早会建出来，然后就要面对更多的竞争压力。”

　　“大家的库存都难以消化，说明城市的容量已经足够庞大，而这个城市提供的机会和活力是远远不足的，很多企业不会考虑在成都买写字楼，而是选择租。”当地另一位开发商人士对财新记者说。他的项目在天府大道中段紧邻地铁，即使占据着好地段，写字楼的销售仍十分缓慢，2013年竣工至今销售面积刚刚过半。他的目标是用一年左右的时间把剩余库存全部清空，但他也不讳言，“这个目标实现很难”。

　　一名券商人士总结道，“这是所有参与者贪婪的结果”。近年来经济的发展总给人一种感觉，“饿死胆小的，扩张是硬道理”。甚至在他看来，用另一场泡沫来化解商业地产泡沫，也许是眼下可能的方式。

　　在黄立冲看来，国内投资者的理性程度偏低，跟风涌入造成供应过剩的情况曾出现在各个行业，成都写字楼就是这种心态的产物。成都的空置情况看起来更明显，是因为它过于集中在新区。他认为，政府通过商业地产投资制造了短期繁荣，原材料和施工队让经济在灰尘滚滚中被拉动。但政府规划新区建设，一旦没有认真考虑需求和容量，项目投进去后无法消化，用投资拉动的需求与后续的供给不平衡。

　　“我觉得政府可以做更多。”一名本地开发商人士表示，“城市超前建了这么多了，也得创造超前消费的条件。”他认为，天府新区的外扩，开发商配合政府做了基础设施建设和前期一部分企业的引入招商，后续还要大量企业入驻，政府应该更大力度地鼓励新兴产业、创新概念企业、初创企业进入成都。

　　成都政府也在想办法，但招商引资效果并不乐观。2010年，台湾三大笔记本代工企业之一的仁宝集团“西部中心”落子成都高新区，知情人士称，当时成都政府给了企业100多亿元的利税优惠。去年由于经济环境不好，笔记本销售下滑，仁宝集团从成都撤离，搬去了东南亚。“这相当于政府的100多亿元投入并没有达到预计产出。”该人士表示。

　　在北京、深圳等一线城市，一种联合办公的“We work”模式正在流行：在新建开发区以折扣价租下写字楼，将办公空间分成小块出租给小型初创公司，并提供配套服务。在现在的创业大潮下，市场人士也寄希望于这股力量来帮助消化成都的写字楼存量。万科前副总裁毛大庆的优客空间项目便是中国版的“We work”。但作为浸淫房地产市场十多年的行业人士，他并没有把项目落在成都。实际上，只要有合适的合作方，优客空间在全国范围内复制扩张的成本并不高，但其第二批项目考虑的多个二线城市名单里也没有成都。

　　在仲量联行华西区研究部负责人马伟业看来，创业公司并不能够解决成都城南区写字楼空置的问题。一来，整个市场的空置率太高，小型创业公司吸纳量缓解能力有限；二来，城南区市场分散，大多数物业是散售模式，这种模式产生了众多小代理公司和小业主，小业主通常只关注租金，无法形成统一规划，而把这些产权分散的空间打造成IT产业园几无可能。

　　不过，当地开发商明宇集团打算尝试“we work”这种租赁模式，将自持的写字楼改造成名为“Share Table”的产品，为小规模企业以及创业团队提供分时型计费的办公空间，预计在今年第四季度开业。

　　香港恒隆地产董事长陈启宗此前接受财新记者采访时说，“愈是泥沙俱下的时代，那些拥有雄厚资金实力、成熟运营模式和经验的发展商越能吸引租户和消费者，成为最后的赢家。”这放到成都市场同样适用。

　　各有各的痛苦与机遇。今年是刘磊在高新区工作的第三年，从荒芜的工地到成规模街区，他目睹着这里每天发生的变化：今天哪栋楼上了夜景照明，明天哪栋楼引进了优质的平台，楼下又新开了什么小吃店。

　　一天晚上，刘磊看到楼下不远处的中国银行门前广场有一群大妈在跳广场舞。“这意味着城南新区的真实入住率在缓慢上升。”他说，“成都高新区的前景我相信会非常好，但坦白说，我也不知道哪一年能够看到。”■