房地产冰火两重天

　　春节后，股市跌跌不休，楼市却高歌猛进。但火爆的行情只属于部分一线城市或个别一线半城市，绝大多数二三四五线城市仍库存高压、需求不振。

　　库存和房价都在走向两极分化：一线城市房价脱缰，监管预期收紧；而库存重地则交易平淡，政府急于推动消费端，减首付、减税费甚至补贴购房，去化手段倒有脱缰之势。个别地方政府慌乱中出台“一日游”或“几日游”的刺激政策，进退失据。

　　2015年底的中央经济工作会议明确提出“去产能、去库存、去杠杆”的要求，其中去房地产库存在列。此后从中央到地方纷纷出台财税、金融刺激政策，但时下呈现的市场效果却似乎适得其反。易居研究院副院长杨红旭将此比喻为：“在旱区采取了人工降雨措施，但雨却落到了涝区。”

　　根据国家统计局2月26日发布的70个大中城市1月房价数据，今年1月，无论新建商品住宅还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于20%，其中深圳1月商品房价格同比上涨52.7%，上海涨幅21.4%；而二线城市同比平均涨幅则在1%左右，绝大多数三线城市同比仍在下降。

　　环比来看，部分一线城市在加速跳涨。2月中原二手住宅价格指数显示，上海环比涨幅达到7.9%，仅次于2005年3月，为十余年以来的第二高位。上海市场短期内在政策、价格、舆论等多重因素综合影响下，几乎达到亢奋状态。北京同月新房价格环比涨幅亦高达7.3%，二手房微涨。

　　库存方面，据各地房管局公布的房产交易数据，北京、上海、广州、深圳的1月商品房住宅存量面积分别为956万平方米、1004万平方米、893万平方米、416万平方米。根据中原集团研究中心统计，以上库存数据对应的消化周期上海仅为4.75个月，深圳为7.34个月，北京和广州分别为9.47个月和9.14个月。库存消化周期为存量与近六个月商品住宅销售面积均值的比值。

　　业内一般认为，库存消化周期所对应的存销比小于14个月，即容易引起房价上涨，根据易居研究院统计，一线城市已连续13个月存销比数值低于12个月。而那些高库存城市的存销比仍十分惊人，比如北海存销比高达32个月，淮南、烟台和呼和浩特都超过24个月。

刺激政策迭出

　　纵观此轮房地产宽松政策，概有首付款比例调整、公积金贷款条件放宽、 降低契税营业税、鼓励农民进城购房等几大“法宝”。

　　2016年2月2日，央行和银监会宣布房贷新政，下调不限购城市的首付款比例，除了北上广深和三亚，其他城市首套房的首付款比例可低至20%。近日融360发布全国房贷报告数据显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，2月全国首套房平均利率为4.58%，续创历史新低。

　　2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部三部门又联合发文下调房地产交易环节的契税和营业税。首套房及二套房面积为90平方米及以下的，均按1%的税率征收契税，首套房90平方米以上的契税1.5%。同时，购买两年以上住房对外销售免征营业税，但上述二套房契税及营业税优惠并不适用于北上广深。

　　放宽公积金贷款条件的政策自去年已频繁推出。2015年9月，住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例由30%降低至20%；10月，公积金异地贷款业务全面推行，同时提高实际贷款额度，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后五年，最长贷款期限为30年。11月出台的《住房公积金管理条例（修订送审稿）》中提出，公积金提取用途将住房装修、缴纳物业费纳入其中，并可用于购买国债、地方债等固定收益类产品。

　　农民被视为消化三四五线城市库存的“希望”。今年1月22日，国务院常务会议指出要放宽农业转移人口落户政策，提高棚改货币化安置比例。2月6日，中央再次强调建立租购并举的制度。

　　借春节农民工返乡的时机，各地财政补贴农民进城购房成为去化的标配，四川、山东、江西、山西、辽宁、河南等地纷纷出台相应政策，直接鼓励措施包括：财政直接按购房面积补贴现金、减征所缴房屋契税和鼓励银行放贷等。而中央经济工作会议关于“农民工市民化”的提法，意味着农民在城市买房和身份转换要同步进行，社会保障配套服务要赶紧完善，预期“买房入户”政策将逐步铺开。

　　但“返乡置业潮”并未如约而至。从机构研究数据来看，春节楼市整体表现寡淡，三四线城市看不到购房者释放热情，今年春节期间的新房成交量甚至不及去年同期。

　　通过棚户区改造，回购商品房作保障房，是部分政府直接化解库存的途径，但有业内观点认为，这种模式存在较大的寻租空间，配套的独立监管制度亟待完善。

　　据乐居网统计，全国已有60多个城市直接补贴购房者，中山、杭州、秦皇岛、成都等地调低首付比例，多地已经落实契税政策，其中辽宁、重庆等地甚至在调低土地增值税预征比例的前提下，还向开发商减税，将企业所得税预售收入的计税毛利率下调5%，这在业内看来尺度相当大，是地方政府真金白银地舍让财政收入。

　　一位业内观察人士表示：“现在的情况很像是各省之间在比赛，看谁的力度更大。”

　　沈阳的“一日游”政策被业内传为笑柄。3月1日，沈阳市政府办公厅下发楼市新政，包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策、公积金最高贷90万元、土地供应减半、降低二手住房交易税费、鼓励农民进城买房居住等22项政策。其中，对毕业未超过五年的毕业生实行“零首付”购房的政策，激起舆论巨大的争议，被市场讥为“沈阳版次贷”。当日晚间，沈阳市委宣传部官方微博称，沈阳房地产新政中的“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。

　　2月25日，广州也叫停了施行三天的跨区首套房新政。此前广州悄然出台二套房税费减免优惠新政：本市户籍家庭购买二套房如与第一套房区域不同，二套房即可享受首套房契税优惠，90平方米以下按1%征收，90平方米以上按1.5%征收。尔后广州市地税局出面叫停，称契税政策仍按国家政策即二套房3%征收执行，已提交的纳税申报按预收件处理，已交税的税款待广东省明确政策后多退少补。这些“朝令夕改”的去库存方式被业内批评为“乱象丛生”。

　　春节后启动加速上涨行情的上海、深圳和南京等城市，政策基调已经开始酝酿转向，降温势在必行。

京沪高端化趋势

　　猴年春节过后，上海楼市迅速进入了“疯牛”行情。节后前两个周末，新开楼盘几乎售罄；二手房惜售、跳价现象明显；各区县交易中心人头攒动，堪比春运。

　　佑威房地产研究中心监控的数据显示，2016年2月，上海市商品住宅成交面积为71.29万平方米，同比上涨68.62%；成交均价为36374元/平方米，同比上涨23.92%。

　　“一线城市2月热炒房地产属于史上少见的现象。消费者集中预期未来房价快速上涨，特别是个别高端项目的热销加剧了这种情绪的传导，而供应端在春节后并没有新项目的注入，使得供不应求状况更加严重。”易居中国执行总裁丁祖昱告诉财新记者。事实上，去年下半年以来，上海土地拍卖溢价严重，“面粉比面包贵”的现象已经普遍出现。因此业内普遍认为2016年一线楼市将逐渐高端化，只有如此，高额的土地成本才可能产生溢价。

　　“现在拿地成本高加上附带的苛刻条件，只有在高溢价的产品上能得到利润。”沪上一家房地产公司营销负责人将今年的销售目标调高到了百亿元，主推改善型户型，对去化量充满信心。

　　就在市场趋热的当口，融创中国在上海推出了单价“10万＋”、套均价2000万元起的融创“壹号院”产品。在3月1日的发布会上，融创上海公司总经理田强表示：“政策确实给了市场信心。整体经济有压力，没有一种消费品可以消耗这么多货币。不管是拉动消费，还是上下游产业，我觉得政府是希望在这个阶段把这个行业再多一些启动。”

　　从成交量和新增供应量来看，自去年11月以来，上海已经连续四个月成交量大幅领先新增供应量，商品住宅成交量月均高出商品住宅新增供应量32.53%。佑威房地产研究中心主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，这表明开发商已存在不同程度的惜售现象，或是存量的户型结构并不适应市场需求。以去年的月均水平推算，上海商品住宅总体上趋于供不应求，中小户型总体上呈现更严重的供不应求。

　　在上海实行了五年的限购政策导致小户型结构占比缩小。限购前后，小户型住宅成交占全市比重出现反向变化。同策房产咨询研究部总监张宏伟告诉财新记者，2011年以后，上海市小户型占比从39%下滑到2015年1月-10月的28%，购房者“一步到位”购房理念，以及土地溢价率高涨等因素，直接导致房企更愿意集中开发中高端类产品。

　　沪上多家开发商告诉财新记者，在过去几年，新增产品类型更加偏向改善性需求，从去年下半年到现在的市场反馈来看，改善型购房者是主力军，因为限购政策的严格执行，纯投资行为与前几轮楼市暴涨时相比少了很多。

　　对应市场热潮，政府之手悄然收紧。上海市政府2016年2月14日印发的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见的通知》，指出要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应。新增住宅用地中，中小套型住房供应比例不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%），轨道交通周边不低于80%。保障性住房供应比例中，中心城区为100%，郊区不低于80%。

　　“城市在分化，企业也在分化，靠土地溢价挣钱的机会没有了，接下来只有靠产品，靠判断布局，靠控制风险。”上述房地产公司营销负责人说。

　　同策咨询研究总监张宏伟告诉财新记者，上海政府从去年开始对高端盘的预售许可证严管，这些动作都说明政府在紧盯市场特征，不会放任房价暴涨。

　　“从历史经验上来看，2009-2010年、2013年的两次火爆之后都是紧随的调整期，现在的市场特征和2013年后半段很像。”张宏伟认为，节后的市场火热是去年行情的持续，市场已经被透支，调整期即将到来。

　　和上海不同，北京春节后二手房市场虽然成交火热，但房价并未出现大幅上涨。据伟业我爱我家集团统计，2016年2月，北京新房和二手房网签均环比下降，新房成交均价为31634元/平方米，环比上涨7.3%；二手房成交均价为41586元/平方米，环比微涨0.7%。

　　和上海一致的是，北京的新房也逐渐高端化、豪宅化，使得新房价格有结构性上涨，这一趋势从北京2月新房房价的涨幅数字得到印证。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，2月北京新房市场由于正值传统春节淡季，开盘量少，且目前北京大部分新房是期房，不能即买即住，位置较为偏远，配套设施尚不成熟，导致部分需求流向二手房市场。

　　北京的房产中介机构和二手房买卖群体仍普遍看涨房市，认为整体政策环境宽松，业主惜售情绪明显，报价上涨，议价难度上升，房市已转向更为强势的卖方市场。

深广凉热分化

　　近一年多来，深圳楼市抢足风头，也引来众多资本垂涎。按市场中介机构统计，2015年深圳二手房成交量涨逾1倍，均价涨逾五成；新房成交量价涨幅均在六成上下。

　　按深圳规划国土委最新统计，2016年2月，深圳新房成交均价已达4.81万元/平方米，同比增逾70%。另据深圳中原地产研究中心监测，同期二手房成交均价达5.26万元/平方米。两个数字均创历史新高。

　　拉长时间轴来看，从2014年10月起，深圳房价连涨17个月。而国家统计局数据显示，截至2016年1月，深圳新建商品住宅的价格指数已连续第14个月领涨全国。

　　深圳此轮上涨行情始于2014年的“9·30”新政，新政提出拥有一套住房但已结清房贷的家庭，再次购房也按首套房贷款政策，“认贷不认房”利好催生一波换房置业浪潮。及至2015年“3·30”新政，售房营业税免征期由五年改为两年，二手房市场变得愈加活跃。

　　业内普遍认为，深圳楼市持续上涨的推动力，除却新政刺激以及货币宽松环境，还包括深圳自身商品住宅供应不足、土地供应稀缺、人口结构年轻、产业基础扎实等因素。

　　就人多地少这一点看，深圳全市土地面积约1997平方公里，大致相当于北京的八分之一，或上海、广州的三分之一。但早在2005年，深圳就将全市陆地总面积50%的土地划入基本生态控制线，共计974.5平方公里——这意味着，可开发土地资源仅剩1000平方公里左右。2014年末，北上广深常住人口依次为2152万、2426万、1308万、1078万，相差最多不过1倍。

　　楼市上涨过程中，始终可见开发商造势营销。“数千人抢购”“彻夜排队”“日光盘”“时光盘”等词汇，在楼盘推广文案中屡屡可见。针对此类情况，深圳规划国土委2015年年中明确表态，对故意制造“日光盘”、人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”等违法违规行为，一概严查严处。

　　图谋暴利的投资客混于其中，中介就是一个典型群体。深圳多名房地产中介告诉财新记者，中介炒房历来都有，不算新鲜事，但2015年后期明显增多。

　　美联物业南山区某门店的中介人士透露，包括门店经理在内的几名同事，都曾利用信息优势买下高性价比房源，持有一段时日再转手卖出，获利颇丰；单人不够资金的，则选择与同行联手操作，或找亲友凑钱入市。

　　据财新记者了解，2016年1月下旬，中国银行、工商银行、建设银行等三家大行的深圳分行，收紧了面向中介群体的房贷政策，主要限制措施包括：抬高二手房贷款门槛，原先只需在深圳连续缴满一年社保，现在则需三年社保，而且须是住房公积金组合贷款；调升首付比例。中介买房首付一律四成，配偶一方为中介者按此执行，而此前通常是三成。

　　针对银行遏制中介炒房之举，深圳链家市场研究中心分析认为，部分从业年限较短、收入不太稳定的中介，预期未来房价继续大涨，因此大胆入市意欲短炒获利。但过去一年深圳楼市成交量惊人，大量需求已被提前消化，业界普遍预计2016年成交量回归正常。中介收入与楼市成交量息息相关，一旦成交量下调，这些大胆买房的中介收入可能随之下降，进而影响月供能力，银行就会面临断供风险。银行如今抬高门槛，正是希望这部分中介审慎购房，防患于未然。

　　时至新年旧岁更替之际，预警深圳楼市风险的观点愈发多见。

　　深圳中原地产研究中心经理王飞认为，深圳的楼价及杠杆率已处历史新高。其中，借道“首付贷”及民间借贷资金入市搏杀的投资客不在少数，未来一旦深圳房价下跌，就可能出现蜂拥而出的踩踏行情，这些投资客也将面临短期内房产难以脱手变现的风险。

　　“被去年高涨幅冲昏头脑的大众忽略了一件事：当前的一线楼市繁荣，完全是靠宽松信贷堆砌而成。一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的互相踩踏将相当可怕。”王飞提醒道，“把高度杠杆化的市场当成避风港，一味博取击鼓传花式的资本收益，与股灾前的资本市场有所相似。”

　　楼市高杠杆之说，在中国人民银行深圳中心支行的数据中也可得到印证。2015年12月末，深圳房地产贷款余额首次突破万亿元关口，同比增近30%。其中，房地产开发贷款同比仅增2.2%；个人住房贷款余额同比增幅高达40.0%，达到7420亿元。当年新发放个人住房贷款3408亿元，增幅2倍有余，约占年末存量的46%。是年12月，深圳按揭平均成数高达65%，与70%的最高贷款成数限制相比仅差5个百分点，贷款杠杆几乎用尽，深圳这一指标与北上广三市相比要高，自身同比也高了3.2 个百分点。

　　深圳房价上涨过快，已令当地政府备受压力，收紧政策正在酝酿之中。近来“社保一改三”等传闻四处流散，有市场观点认为，这是官方有意放风试探民情。目前四大一线城市中，深圳限购政策最宽松，外地户籍购房只需一年社保缴纳证明，而北京、上海、广州的要求分别为五年、13个月、三年。

　　深圳市规划国土委方面亦对外确认，正在研究有关房地产调控措施。深圳中原地产研究中心分析称，“社保一改三”传闻一旦成真，可以抑制投资客需求，但同时也会误伤部分年轻购房者；除了减缓入市速度，还将改变买卖双方预期。

　　针对房价高涨之势，深圳市委书记马兴瑞在2016年1月底曾介绍过一套应对方案：首先是增加保障房供应。“十三五”期间（2016-2020年）计划新增供应保障房35万套，年均7万套；其次是加强深莞惠合作。三市在交通基础设施建设和共治环境的基础上，让各方人口“相互进入”，深圳地铁线路正在延伸至东莞、惠州，正是希望借此缓解自身土地空间不足之困；再者，深圳市政府也在计划整备土地，开展棚户区改造，建设一批廉租房。

　　“高房价这种趋势想彻底地把它打下去，我认为也不客观。也要尊重市场经济，尊重市场规律。”马兴瑞3月2日在接受当地电台采访时表示，“但我们并不是袖手旁观，我们也要出手，来解决市场失灵的问题。”

　　相比深圳的高亢奋进，广州楼市近一年表现并不抢眼，可谓不温不火。据中原地产监测，2015年广州一手商品住宅网签面积同比增近30%至1000多万平方米，但网签均价几乎与上年持平，仍是略高于1.5万元/平方米的水平。

　　广州楼市行情温吞，业内多将其归咎于库存高企。广东省政府2月28日印发的《2016-2018年广东省去库存任务表》显示，全省21个地级市中，商品房库存面积最高的是广州，达到2248万平方米（包括商品房和非商品住房）。

　　业内普遍预计，广州有望在短期内调整限购政策。广东省政府在去库存行动计划中指出，“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”。广州各区的商品房库存分布并不均衡，或促其调整现行限购政策。

　　广州11个行政区域大致可分中心六区及外围五区，前者包括越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔，后者包括番禺、南沙、花都，以及从化、增城两个新设区。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌近期撰文指出，2016年1月初，广州可售商品住宅库存量中，中心六区仅占15%，消化周期约为八个月；而外围五区占比高达85%，消化周期达10.6个月，去化压力较大。进一步看，中心六区中消化周期较长的是荔湾和海珠，分别为12.2个、10个月；外围五区中，花都去化周期最长，达15.4个月；增城、番禺、南沙去化周期均超过十个月。

　　已坚持数年的一线城市限购政策松动，或自广州始。■