[市场企划]
在主动求变的2019年，华夏幸福交出一份亮眼的成绩单。
近日发布的2019年财报显示，华夏幸福（600340.SH）实现规模和效益的双增长。
过去一年，华夏幸福营收增长25.6%至1052.10亿元，归属于上市公司股东的净利润增长24.4%至146.12亿元，过去五年净利润年复合增长率达32.1%。公司整体毛利率为43.7%。
报告称，公司经营活动产生的现金流入943.78亿元，销售回款率大幅跃升至61.4%；至期末，预收款项达到1252.85亿元，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营收与利润，有利于锁定公司未来经营业绩。
业内专家认为，这些数字显示出华夏幸福持续盈利、穿越周期的能力。而这离不开华夏幸福在产业新城开发性PPP模式、综合开发产品和产业促进、园区运营等方面具有的独特优势。与传统房地产开发模式相比，产业新城模式利润点更多，盈利回报持续性更强。
华夏幸福以产业新城开发见长，在固安探索的产业新城PPP模式取得成功后，将模式异地复制，并取得了快速成效。最近两年，该项业务收入比重进一步提升，收入结构得到改善，整体抗风险能力更强。
数字是最好的证明。2019年，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，毛利润占比52%。环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营收比例由30.8%提升至44.6% 。
通过产业新城异地复制，全国范围内招商也得到强有力推进。2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高；新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。
其中，环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%。
公司引入龙头能力显著。2019年，公司引入多家行业龙头优质项目。譬如腾讯等优质龙头企业及欣旺达动力电池等优质项目入驻产业园区，助力区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。
随着产业新城平台化稳步推进，华夏幸福开放合作进展迅速。报告期内，公司引入开发合作伙伴的产业新城从14个增长到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。
值得一提的是，在丽泽项目等重大项目中的有效合作，还在战略层面深化了与中国平安战略合作。
去年开始，华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东探索新业务，试图从产业新城运营商，转变为综合性资产管理平台，实现轻重资产并举。
短短一年多时间里，华夏幸福新业务已经迅速打开局面。华夏幸福董事长王文学在2019年度业绩说明会上表示，公司战略定位从“中国领先的产业新城运营商”，变更为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。
从具体项目来看，北京丽泽项目是其首个“轻资产”模式项目；摘牌武汉长江中心综合体项目，是其首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目；且被成功选定为城市更新前期服务商的项目达到8个，其中深圳6个，东莞2个。
未来，华夏幸福新业务将全面展开，进军零售物业和写字楼等商业地产领域，积极探索并布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域，在华夏幸福进驻的8个核心城市率先布局。
这些新业务是对华夏幸福业务的有益补充，与原有产业和住宅业务相得益彰，将进一步增强华夏幸福都市圈发展综合解决方案的提供能力，为公司在中国新一轮都市圈建设发展中占据更有利的地位。
展望未来，华夏幸福将坚持“3+3+N”核心都市圈战略布局，重点布局产业新城及新业务，不断提升现金流能力、降低负债、保持利润稳健增长，持续提升经营质量，实现公司业务的长期稳健发展。
2020年4月14日，惠誉维持华夏幸福评级，展望“稳定”。惠誉预期，华夏幸福的杠杆率在2019-2020年将继续徘徊在65%左右，并将从2021年开始逐渐下降。因为华夏幸福地域多元化正在加速，现金回款问题将得到解决。
由此可见，在传统房地产进入“白银时代”和“房住不炒”的大环境下，华夏幸福还将提速和优化业务转型，具有强劲增长潜力。■
*本文刊发在财新市场企划版块，不代表《财新周刊》编辑部观点
