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【舒立观察】“租售并举”决定房地产业兴衰

来源于 《财新周刊》 2017年第30期 出版日期 2017年07月31日
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让住房回归居住的本源

  经过迷茫与探索,“租售并举”成为中国房地产行业新方向。近期,从中央到地方,政府不断加力,推进住房租赁市场建设。7月18日,九部委联合印发文件,推进在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。龙头企业万科披露了发展长租公寓的新目标,不少企业也有尝试。买地建房模式已基本到头,日益成为业内共识。

  倡导“租售并举”,被视作建立房地产调控长效机制的重大举措。公众期待此举能收到实效。中国经济不能再过度倚重房地产。房子是用来住的,不是用来炒的。保障公民基本住房权益始终是房改的根本出发点和底线。任何改革和调控举措,都不应背离这一初衷。

  “租售并举”涉及现有房屋租赁市场和保障房中的廉租房、公租房部分。近几年,保障房因受到政府重视而快速发展,但规模还不够大,租赁市场则一直处于自发状态。中国住房租赁比例仅约两成,而发达经济体达到五至七成;中国住房自有率长期维持在70%以上,远高于发达国家。这种市场结构,加上“土地财政”,使得畸高房价成为一个严重的社会问题。政府多次调控,但效果并不理想。如今,力促住房租赁市场,显然意在通过调整房地产供需来影响价格,并满足居民多元住房需求。早在一年前,国务院办公厅即发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,如今终获落实。北京、上海等特大城市在土地供应上为租赁市场留出大口子,被看作动真格之举。

  不过,此番政策调整能否有效平抑市场高房价,促进住房回归本位,市场还抱观望态度。人们还记得,国务院曾于2007年出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,进一步建立健全城市廉租住房制度,“应保尽保”的提法令人颇为振奋。但是,由于土地财政积重难返,强有力的统筹举措迟迟未见出台,相关土地供给不足,房价迎来一轮又一轮的暴涨。“租售并举”是否会重蹈覆辙,正是公众忧虑所在。也有人积攒资金随时准备伺机入场大炒。此番房地产大方向的调整,能否缓解住房市场压力,实现“居有其屋、住有其所”,并坚守调控政策底线,构筑长效调控机制,将考验政府的诚意和决心。气可鼓,不可泄。

  走“租售并举”之路,必须培育多元化的市场主体。在我国保障性租赁住房建设中,政府投资约占八成。欲实现“租售并举”,政府财力难免捉襟见肘。应当拓宽社会资本的参与渠道,大力发展住房租赁企业,这不仅能填补资金缺口,还能丰富和完善住房市场结构。此外,政府还应保证所需用地,以增加住房租赁市场的供给。对从事房屋出租的企业和个人,政府应给予更大的税收优惠。在需求端,可通过多种金融手段,帮助给满足条件的家庭或个人实现住房梦,还可提供合理水平的补贴。这些政策举措,多为发达国家长期探索出的宝贵经验,值得认真借鉴。

  中国租赁市场发展不规范,承租人权益保障力度薄弱,也是必须解决的问题。这涉及常见的业主随意中止合同、单方面提高租金等行为。日前,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,力图保障承租人权益,条文相当详备。公众期待条例经过完善后尽快施行。关键是实效。

  在中国,保障承租人权益有着更重大的内涵,这就是他们能享受什么样的公共服务。住建部人士表示,将通过立法,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。这是继广州为推动住房租赁市场提出教育上“租购同权”后,主管部门的一次明确表态。这一方向值得肯定。然而,基本公共服务均等化远非一纸文件就能办到。如果租赁市场改革不能够倒逼户籍、社保等更深层次的改革大步推进,承租人可以享有的公共服务就可能沦为“画饼”。

  打破发展租赁市场所面临的桎梏,其实正对应着建立房地产调控长效机制,涉及金融、土地、财税、投资等多方面的联动,需要立法保障和政策扶持。每一步都需要毅然打破利益藩篱。

  中国经济长期过度倚重房地产。它是固定资产投资三大组成部分之一,并对钢铁、建材、机械、家电等众多行业具有显著的带动效应。任何时候,这一重要产业都值得高度重视,但是,过度依靠房地产的经济增长不可持续,且存在巨大金融和社会风险。目前正是改革难得的窗口期。深化房地产市场改革是社会共同的期待,有广泛的民意基础。另一方面,2017年上半年经济增长平稳,可以减缓房地产改革带来的经济阵痛。

  房地产市场化改革已近20年,成就巨大,缺陷明显。如今需要细加总结,转舵扬帆,调整航向,探寻真正的“符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。中国经济欲摆脱靠盖房子稳增长的老路,就必须发掘新的发展动能。“租售并举”将决定房地产业的兴衰,也关乎中国经济的未来。

  (本文为2017年7月31日出版的《财新周刊》第30期社评

版面编辑:邱祺璞
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