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【封面报道·造城者:神话与阴影】前言

来源于 《财新周刊》 2017年第11期 出版日期 2017年03月20日
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产业园圈地,住宅反哺,产业新城运营商华夏幸福千亿销售背后的政商逻辑
《财新周刊》 文 | 财新记者 侯雯 黄荣 于宁 实习记者 周宇诗 李雪

  新一轮楼市调控近半年,投资客和投机客仍四处出击。2017年一季度,从一线城市、热点城市到三四线城市,房价上涨之声此起彼伏,难以遏制。

  今年全国“两会”期间,北京及环京楼市的火热情况受到各界关注。河北省涿州市、涞水县、崇礼县等几个北京购房需求外溢的重点城市相继限购。至此,环京区域限购城市增至9城,其中包括天津市。

  从中央高层近期释放的信息来看,遏制房价过快上涨、限制投机需求这一手仍将“硬下去”。正是意识到这一点,各地政府在全国“两会”后纷纷出手限购,加码调控。从房地产业来说,则看到了更具挑战的新形势:2016年楼市“末日狂欢”之后,15亿平方米的年销售面积已达行业大顶。2月初,国务院发文限制国土开发强度,意味着未来土地资源供给势必下降,尤其核心一二线城市,供地计划持续锐减,地价紧随攀升。

  中国城镇化进程过半,房地产市场日趋饱和;在地方经济增长的压力之下,政府也从单纯收取土地出让金层面进一步提升需求:房地产开发商不能只会盖房子。

  近一年来,监管部门出台的系列政策,也释放出一个明确信号:未来土地资源的获取,将愈发和产业带动能力挂钩。住建部、发改委、财政部在数月前联合提出,到2020年要培育1000个以第三产业为主的特色小镇,其中“产业建镇”被放到了突出位置。

  伴随着居民对高房价的焦虑,房地产行业对未来的预期也弥漫着困惑,一些房企快速调转“船头”拓展产业园及特色小镇业务。比如新晋“三千亿军团”(指销售额)的碧桂园发布了“产城融合战略”,号称近五年投资上千亿元于“科技小镇”;绿城集团也公布了“百镇万亿”计划,打算10年打造100个农业小镇,实现万亿元销售。

  产业建镇概念的兴起,使一家以“产业新城运营商”为口号的房地产公司——华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH,下称华夏幸福),成为业界关注焦点。一拨又一拨的参观团前往河北省廊坊市的固安县城,这是华夏幸福花费15年打造的产业新城“样板间”。这个曾以贫困著名的县城,现在貌似焕然一新。固安县的财政收入从2001年的9000多万元,激增到2016年的80.9亿元,翻了近90倍。

  华夏幸福从廊坊市起家,不到20年即跻身全国房企十强。1998年,王文学创建华夏幸福;2002年,与廊坊辖下固安县政府签下60平方公里的委托开发协议;2011年借壳上市;到了2015年,环京房价跳涨,华夏幸福的销售规模飞速膨胀;2016年实现了1200亿元销售额的飞跃。固安产业新城先后入选发改委、财政部的PPP(政府和社会资本合作)示范项目。华夏幸福亦成了资本市场的“大牛股”,市值涨了20多倍。

  华夏幸福的产业新城模式,可概括为“以短养长”。“长”即做产业园,帮政府招商,前期重资产投入,耗资数亿元建设基础公共设施;“短”是做房地产,拿地、盖楼、销售,迅速套现,反哺工业园,其销售额中超过八成来自商品房。 但是,在这房地产一二级市场互相套利的开发过程中,华夏幸福也因诸多不同寻常的土地指标获取,土地性质或用途调整,乃至蹊跷的“招拍挂”和各类涉嫌违规售房等问题,受到市场质疑。

  产业培育和发展,如按正常规律往往需要经历漫长周期;但在快速建镇造城的需求之下,以住宅销售收入反哺凭空而起的产业园,中间夹杂种种开发商和政府之间的“桌下”分利协议,似乎是业界心照不宣的“潜规则”。在固安模式中,住宅销售回款是华夏幸福和地方政府共同的现金流,华夏幸福受托为政府土地一级开发投资及招商引资,土地出让金是政府财政收入的主要来源;等财政池子的水蓄足,政府支付服务费用给华夏幸福。华夏幸福通过住宅开发销售套现和政府购买产业促进服务的收入,滚动开发产业园,形成造城模式的商业闭环。

  华夏幸福与地方政府的合作方式,是这一模式的“精髓”。政府通过购买服务支付给华夏幸福收益,以此规避从财政直接分成的限制,而实际上,华夏幸福是按照与政府私下约定的比例,从园区税收增量部分中分成。

  在固安之后,华夏幸福大举复制产业新城。目前官方公布签约的产业新城超过50个,产业园超过100个,其中三分之二的产业新城或产业小镇的签约及合作备忘录都是在近半年中发布,未来两年的目标仍是快速扩张。但随着房地产监管形势的演变,其未来销售收入规模能否支撑起全国产业园开发的重资产投入,诸多观察者并不乐观。

  财新记者深入采访发现,固安产业新城的实际情况并不像经济数据那样亮眼。尽管毗邻北京,尽管经过十多年的孵化培育,产业园招商引资仍是难解之题。分管产业发展集团业务的华夏幸福执行总裁赵威坦承,2016年1200亿元签约投资额中能当年落地的仅占34%;2016年固安产业新城的工业税收不到10亿元,只有当地税收收入的一成左右。

  近几年来,王文学还开始搭建“孵化器-产业园-股权投资”三级投资体系。他试图通过孵化器寻找高科技制造业项目,加速产业化,以推动产业集群在园区的落地发展,但目前孵化器的转化率远远低于预期。而其重金投入的OLED(有机发光显示器)产业前景隐现产能过剩,未来投资风险难测。

  一位熟悉华夏幸福的人士评价称,华夏幸福的产业新城开发模式本质是用一个产业园控制几十平方公里的房地产开发变现权,押注核心城市周边地区的城镇化发展。“固安赌中了,但其他地方能否复制,需要谨慎看待。”

  多位观察人士认为,固安案例有诸多限制条件,甚至是靠了“运气”:“全中国再也找不到一个地方,地处核心特大城市周边,但地价、房价有断崖式的落差,而且赶上了京津冀一体化大战略的重大利好,在短期内享受一轮惊天跳涨。”

  华夏幸福总裁孟惊亦坦承,连华夏幸福自己也无法再造一个固安新城。将华夏幸福现有项目的产业和住宅营收打包测算,仅有10个左右区域的项目能实现现金流平衡,其他均处于投入期。

  此外,在华夏幸福的B2G(Business to government)模式中,地方政府是核心客户。政府给出的土地指标量具有很大弹性,即使签下数十平方公里的独家开发权,如不能落实土地指标,也是一纸空文。而国家新增建设用地规模趋于紧缩,土地指标必将成为包括华夏幸福在内的房地产开发商的“紧箍咒”。

  分析人士认为,土地指标紧缺、招商引资长期困难、孵化器转化率过低,是华夏幸福后续发展的主要挑战。此外,环京房地产市场日趋规范,新一轮限购逐步挤压投资、投机水分,亦将使其住宅销售承压。

  事实上,这一局势适用于任何一家现在雄心勃勃进军产业小镇的开发商;与此同时,一拥而上的建设热潮,也在加剧同业竞争,争抢产业项目,成为某些行业产能过剩的助推手。产业定位和城镇规划,需要开发商具备长远谋划和综合运营的能力,对于过去擅长“拿地-盖楼-销售”快速周转的房地产开发商来说,甚至是“隔行如隔山”的挑战。一位资深产业园运营人士感叹:“产业培育周期漫长到甚至一个人一辈子能亲手孵化出三个产业项目,就已是巨大的成功。”而从历史表现看,房地产开发商往往难逃短期行为的怪圈,新一轮的产业小镇热,需警惕制造一座座新“鬼城”。

  【封面报道·造城者:神话与阴影】产业新城神话(上篇)

  【封面报道·造城者:神话与阴影】地产大王是非(下篇)

版面编辑:邱祺璞
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