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商住房冰封

来源于 《财新周刊》 2017年第19期 出版日期 2017年05月15日
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监管灰色地带养成了巨大的商住房市场,成为刚需与投机重地,新政之后市场陷入流动性冻结
商住房价格一般比普通住宅低40%-60%,被市场视为价格洼地,吸引大量“刚需”购买作为过渡性住宅。
《财新周刊》 文 | 财新记者 张欣 王晓庆 侯雯

  “现在不管是否有居住功能,这套商住房我都不要了。”5月3日,北京市住建委信访接待室门口,庞飞(化名)对财新记者说。

  外表大面积玻璃幕墙的写字楼,走进楼却是一套套有着独立厨卫的住房,它们有酒店式公寓、Loft、SOHO公寓等多种产品形式,被统称为“类住宅”的商住房,通常建在非住宅产权的商业办公土地上,产权多为40-50年,水电按商业标准计费。

  据中原地产统计,近十年,北京二手房市场约有逾40万套存量商业办公类(下称商办类)物业,其中约25万套为商住房;目前市场在售商办类物业6万套,其中2.3万套为商住房;潜在供应还有超过15万套商办类物业,合计近60万套商办类物业,近半为商住房。

  过去销售的商办物业90%为个人购买,但自3月26日起,北京市这类物业被全部纳入企业购买或限购。

  市场称之为“3·26”新政的北京商住房调控空前严厉,不仅明令禁止商业用房改租赁或住宅用房(“商改住”),还要求商办项目最小分割单元不得低于500平方米,在建在售商办项目不得出售给个人。更为严厉的是,北京市政府要求二手商办项目出售给个人时,买家资格除等同于住宅限购要求,还需全额付款。系列严规意味着商办项目购房门槛全面超越普通住宅,甚至成为“零杠杆”产品,流动性基本全面冻结。

  急速冰冻的商住房市场,购房者焦灼,开发商如坐针毡。“现在没有任何解决方案。”一位大型房企人士对财新记者说,如何处理存量房以及潜在的退房存量,是目前很多商住房开发商面临的一道生死门槛。

  一直以来,住宅市场历经多轮限购,但市场仍有“钻空子”“打擦边球”的心态。多位业内人士表示:此次遏制商办项目出台的系列强力手段,惩罚力度之大,让炒房者感到了切肤之痛,也强化了市场回归“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策信号。

  重磅调控将北京商办项目成交拉近冰点。中原地产数据显示,3月26日之前三天,全市成交量达850套,而“3·26”出台后三天,包括商住公寓、写字楼、商业地产在内的全口径商办项目,全市仅成交七套。

“灰色”地带

  上世纪90年代,深圳一批开发商将搁置已久的烂尾楼包装成“酒店式公寓”销售,这是商住房的起源。这种变魔术般的资金回笼方式得到推广,2000年前后开始在北京流行,一些商业、酒店、办公为名的项目加上部分居住属性,将“类住宅”作为卖点。

  针对商住房,2011年,北京市住建委等五部委联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》(下称《通知》),规定从当年6月1日起,商业、办公类项目不得设计成住宅格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺将无法办理房产证。但这项政策由于缺乏处罚措施而流于形式。

  到2016年6月,国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 (下称《意见》),提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”。这反而成为“商改住”的政策依据,对市场推波助澜。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,去年出台 《意见》,本意是为解决商办去库存难的问题。由于经济环境不乐观、同质化竞争、供大于求、电商冲击等因素,即使是一线城市的商业地产去库存周期都长达十几个月,“商改住”政策旨在缓解住宅市场紧张的供求关系。

  有业内人士指出,《意见》立足全国,而《通知》则针对北京市,是区域性政策。当区域性政策和全国性政策相悖,一般以区域性政策为主。但开发商对缺乏配套措施的《通知》一直不以为意。实际上,多年来,商住项目既可开发建设,又可由中介代理租售,没有限购措施,可以网签、过户,一切程序都走得通,这意味着政府对开发商的态度是默许的。而《意见》出台后,“商改住”更是被市场理解为“鼓励”信号。

  整个2016年,北京的商住房市场达到了成交超8万套、成交额超2000亿元的历史顶峰,新增商住房供应也达到了创纪录的6.3万套。直到2017年前两个月,商住房加速量价飙升,成交均价到达4万元/平方米左右的新高。由于政策层面变化微妙,监管态度捉摸不定,间歇性的打压令市场觉得只是刮一阵风,躲过风头一切继续。比如2016年5月,北京通州商住限购,门头沟暂停商住项目网签,顺义区商住项目样板间一度暂停对外开放等,都未让火热的商住房市场冷却。

  2017年1月,上海率先出手清理核查擅自改建的商办项目,并从即日起停止商办项目网签。2月中旬,上海市闵行区开始根据项目进度,对“类住宅”项目进行拆除装修、修改图纸、变更设计等整改处理。4月21日,上海市政府发文,明确办公用地不得建设公寓式办公。出让合同中商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店。

  北京“3·26”政策的出台,则对商办项目实行了“一剑封喉”式的调控,从销售、购房资格、信贷等全方位“围剿”,且这次惩罚性措施配套齐备。3月28日,北京泰禾中央广场等六个项目涉嫌将商办用途改变为居住用途对外宣传并销售,被住建委点名“违规”。4月11日,北京市住建委联合其他部委约谈15家中介,限期下架全部“商住两用”虚假宣传词汇的房源。截至5月4日,据北京市住建委官网消息,已有七个在售项目被停网签,一家开发建设单位被吊销营业执照,共计520家中介机构及门店被查处,另有138家中介门店自行关停。

商住房交易
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版面编辑:张柘
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