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高房价收入比能证明泡沫存在吗

来源于 《财新周刊》 2014年第31期 出版日期 2014年08月11日
由于中国很可能在未来相当长的时间内保持相对较高的增长,即使没有泡沫,中国房价收入比或房价租金比也会很高,至少比美国高很多
◎ 宋铮 赵扬 | 文

  近年来,关于中国楼市存在泡沫、甚至超大泡沫的言论甚嚣尘上。泡沫论者如此自信,大概是因为有诺贝尔奖级别的理论支撑:楼市泡沫出现往往伴随房价收入比(住房价格与当地家庭收入的比值)或房价租金比(单位住房价格与单位住房租金的比值)的快速上升。若论中国城市房价收入比,10倍不算高(比如上海),20倍也不少(比如北京)。对比欧美国家三到五倍的数字,中国岂能没有泡沫?

  但是,理论说的是房价收入比的大幅上升可能是泡沫的预兆,并没有说房价收入比的高水平是泡沫的证据。不少人以为反正都是房价收入比,纵向(时间)比较应该和横向(跨国)比较相差不远。殊不知失之毫厘,谬以千里。

  先看经济学理论对于资产价格的定义。房价是预期未来租金收入的贴现总和。租金大致是收入的一个固定比例。因此,在贴现率(比如利率)不变的情况下,房价可以看作反映未来收入预期的晴雨表。如果房价上升而收入不变,说明大家对未来收入变得乐观。更进一步,如果预期的调整缺乏基本面的支撑,房价就会虚高,产生泡沫。此次危机前的美国是一个很好的例子,在房价上升的同时,不仅当期收入变化不大,未来收入也看不到加速增长的可能。

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