幕后交易

　　2010年底香河曾发生土地风波，当地多处涉嫌违法违规的用地被查处。万科与中国五矿集团联合开发的北京欢庆城•鹭湖也在该事件中被国土资源部点名，被要求立即停工、退房并拆除。此后，香河县政府回购了该项目，并给予现金和宅地补偿，补偿的200亩土地就是五矿万科城一期，目前已基本售罄，所以万科急需拿地。

　　更大的背景是，随着北京这个战略要地市场规模日益见顶，各家地产公司不得不提前布局。2015年，北京土地供应量持续萎缩，地价节节攀升。据亚豪机构统计，2015年北京共计出让宅地50宗，创近三年新低。其中楼面价超过3万元/平方米的多达26宗，占比高达52%；楼面单价“地王”的丰台樊家村地块，其楼面价高达7.5万元/平方米。

　　包括三河市、大厂回族自治县及香河县在内的“北三县”，由于地缘优势，由此成为全国性地产公司攻略的环京新战场。北三县行政上虽隶属于河北省廊坊市，地理上却处于京津之间。2016年5月底，中央政治局召开会议规划北京副中心工作，未来北京通州和北三县将实现“三统一”，即统一规划、统一政策和统一管控。

　　距北京市中心约45公里的香河县，近几年来房价一路高歌猛进。2011年，香河毛坯房的房价约为6000元/平方米，精装修在1万元/平方米左右。2016年上半年房价开始飙升，目前新房成交价在2万元/平方米左右。

　　此次北京万科在香河参与竞拍的地块中，有三宗地（编号为2015-90、2015-91、2015-92）紧邻之前的五矿万科城一期项目，合计占地面积169亩。

　　对于万科而言，能在项目附近继续拿地开发是比较理想的。香河土地指标紧俏，2015年全年，香河的宅地供应量仅为1980亩，2016年7月是当年政府第一次公开出让土地，这样的机会并不多。

　　这三块地的一级开发商是河北金圣房地产开发有限公司（下称河北金圣）。2015年9月，河北金圣的上述三宗地块即曾挂牌，万科报名竞买。就在竞标前一天，香河县国土局收到香河法院送达的民事裁定书，以河北金圣与其他公司有经济纠纷、法院对三宗地块进行查封为由取消了竞拍。

　　2016年春节后，河北金圣将股权及相应的土地权益转让给香河当地最大的地产企业三强集团。不过，工商资料显示，直到2016年11月7日，河北金圣的法人代表才变更为三强集团董事长王尚新。

　　根据万科方面的说法，在2016年7月竞拍前，有三强集团的高管找到万科，要求万科不要参与，表示那三块地已经卖给华夏幸福了。

　　万科方面称，三强集团威胁，如果不按照三强说的办，就把五矿万科城小区大门出来的道路给占了，称这些都是三强控制的土地。“他们通常所采用的方式就是挖水塘、造鱼池、盖猪圈，使得周边道路无法进出。”

　　据万科方面了解，三强集团确与河北华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH，下称华夏幸福）达成协议，三块地块的底价是214万元/亩，华夏幸福与三强集团约定的价格超过400万元/亩。

　　数名熟悉香河土地市场的人士认为，这个价格“符合香河特色”——香河土地真实的成交价格多为底价的2倍，“但是买方会按照约定将溢价部分私下支付给三强集团”。这意味着，三强集团从这169亩的三宗地块可以多赚3亿多元。

　　“但如果万科或其他开发商参与竞拍，有可能拍到每亩400万、500万元甚至更高，超出底价的部分作为土地出让金直接进入政府财政收入，意味着三强集团就拿不到这部分溢价，这里面的利益是巨大的。”一位香河消息人士称。

　　他指出，由于没有竞标，香河土地的成交价并不能真实反映市场价格。

　　财新记者统计，2015年和2016年，三强集团在香河摘牌的50多宗土地，大部分都以底价成交。而一旦出现竞标，成交价必然会高于底价，比如2014年5月，华夏幸福子公司香河孔雀城房地产开发有限公司曾以370万元/亩拍下一宗65.6亩的宅地，大大高于115万元/亩的挂牌价——这是因为厦门一家地产公司参与了该地块的竞拍。

　　正因为万科的竞标企图可能会扰乱“潜规则”，让3亿多元从三强集团的净利变成政府的土地拍卖收入，尽管万科方面没有直接指出是谁“有组织、有计划”对其参与香河土地竞拍人员进行暴力犯罪，但业界推测指的即是“坐地虎”三强集团。三强集团则回应称，对万科员工竞拍途中被打一事“并不知情”。

　　2017年1月3日，香河县国土资源局发布成交公告，2016年7月延期出让的土地已经成交，上述三宗土地（编号为2015-90、2015-91、2015-92）被骏豪凯星（香河）房地产开发有限公司摘得，该公司是廊坊京御房地产开发有限公司的全资子公司（下称京御地产），而京御地产正是华夏幸福的全资子公司，摘牌价为280万元/亩。

　　这些土地出让背后的交易，香河县政府是否知情？如果知情，为何能够“默许”三强集团拿到这么高的溢价，放任政府的土地出让收入损失？一种解释是，政府的初衷是在缺少资金的情况下，鼓励企业参与一级开发，但后来三强集团控制了越来越多的土地，“积重难返”。

　　财新记者向香河县国土局招拍挂中心、土地利用科征询是否知道三强集团从外地开放商手里拿走巨额“土地溢价”时，工作人员表示不知背后的交易，称企业摘牌后，他们只负责与企业签订土地出让合同，企业拿着合同去财政局的收费局缴费。财新记者致电香河县财政的收费局，工作人员表示并不了解土地交易的实际情况，负责土地出让金统计的国库科工作人员也表示不了解。

　　财新记者还致电了三强集团分管土地的经理张海军。张海军自1987年即在香河县国土资源局工作，曾任香河县国土局分管土地规划、耕地保护、地籍、测绘的副局长，但他亦以不清楚回复。