绕不过的三强

　　万科与三强集团之前就打过交道。2010年底香河土地风波之后，万科与三强集团达成397亩地的出让协议，当时约定的价格是118万元/亩，即在80万元摘牌价的基础上每亩再给三强38万元“溢价”，那是位于香河县蒋辛屯镇的一块“毛地”。彼时香河尚允许“毛地”挂牌，万科摘牌后委托三强集团进行拆迁。但万科方面称，三强集团未能在约定期限内完成拆迁，万科曾追加过一笔拆迁费，后三强集团又再三要求提价，被万科拒绝。至今，该地块仍有六户村民尚未搬离，万科请求政府出面协调，但未能解决问题，至今不能进入开发阶段。

　　所有想在香河拿地开发房地产的外地房企，基本都与三强“合作过”。“绕过三强集团，香河楼市针插不进。”一位与三强集团合作进入香河的房企财务总监说。

　　在合作过程中，三强集团与外地开发商也屡生纠葛。如2011年进入香河的北京鸿坤集团就曾与三强集团对簿公堂。2014年1月26日，鸿坤集团在香河以约110万元/亩的价格拿下编号为2013-86、2013-131的宅地。两宗地面积分别为33亩和7.5亩，挂牌起始价为每亩105万元和106万元。据一位接近交易的人士称，这两块地的真实成交价格在200万元/亩左右，近1倍的差价按照“潜规则”支付给了三强集团。但交易完成后进入开发阶段，三强集团将鸿坤集团告上法庭，至今没有结案。

　　绿地集团在香河试水后便迅速撤离。其在香河开发的我家公坊项目于2011年开始预售，项目售罄后绿地再未在香河继续拿地。

　　甚至连河北本地的开发商华夏幸福、荣盛发展（002146.SZ）进入香河，也要与三强集团合作。2014年，荣盛发展与三强集团旗下的香河尚都房地产开发有限公司成立合资公司，荣盛发展占60%股份，三强集团占40%，2015年8月合资公司通过“招拍挂”拿下蒋辛屯镇35.16万平方米土地，拟建香河花语城项目。据悉，荣盛发展之所以与三强合作，也是因为上述土地已经被三强控制。

　　荣盛发展一位不愿披露身份的高管对财新记者说：“我们在全国有100多个项目，但作为廊坊本地的开发商，我们在香河才3个项目，我们去竞标时也曾被国土部门婉拒和劝退过，说让我们下次再来。”

　　三强集团不仅作为外地房地产商的“合作伙伴”，往往能够拿走与政府土地出让金等额的“溢价”，事实上，它作为香河最大的一级开发商，还可从政府获得土地成交后的分成返还。根据目前市场上土地指标和拆迁补偿的行情，三强集团每亩地的一级开发成本约120万元，但很多地块都是多年前做的一级开发，成本也就80万元左右。从一级开发成本到成交价之间每亩100多万元的差价中，三强集团最多可以拿到80%的分成，它做一级开发的利润本身就是巨大的。

　　在很多城市，一级开发商从地方政府手里拿到的利润，是按成本加成法计算的。比如在北京，政府委托一级开发商对“毛地”进行一级开发，核定成本后给予8%左右的固定回报。在河北其他城市，也有一级开发商与政府分成的现象，但近几年管理趋严，分成的越来越稀少，三强集团则在香河还可以参与分成。

　　除一级开发及与其他开发商合作，三强集团自己也从事房地产二级开发，主要集中在香河县城和“天下第一城”旁的安平镇，累计开发面积数百万平方米。三强集团的售楼员告诉财新记者，香河县城里95%的商品房都是三强集团开发的，已销售的就有几十个项目。

　　2016年，香河房价飞涨，三强集团的存量房销量大增，收益颇丰。2016年3月15日-9月16日，三强集团曾七次调高12个在售项目的房价。财新记者获得的调价通知显示，3月份，三强集团在售项目定价在8500元-9500元/平方米，9月时已涨至19000元-20000元/平方米。以其违规建设出售的典型“蓝山花园”项目为例，短短的六个月，项目售价从9600元/平方米一路飙升至19000元/平方米。

　　三强集团之所以如此强势，足以扼住各路“过江龙”开发商的喉咙，一是它从土地征收环节就深度介入，并几乎垄断了香河的土地一级开发市场；其二，三强集团在香河还垄断经营着水、燃气和供暖等市政公共事业，且经营承包期一般都在20年以上。