蓝山花园的秘密

　　尽管已经穷尽各种手段，获取指标的程序依旧复杂。财新记者调查了解到，圈得大量土地的三强集团，多次未待土地变性就启动地产开发和销售，待指标运作到位，再落在已开发的项目上，随后走程序补办相关手续。目前，三强集团尚有多个已售出甚至交房的楼盘仍在补办手续。

　　这种先违规占地开发再后补手续的方式，遭到众多当地村民和购房者举报。香河碧水蓝天二期蓝山花园（现更名为蓝山庭苑）即为其中典型。

　　公开资料显示，蓝山花园项目位于香河县永清路以西，新华大街以北，规划N3路南侧的地块内，紧邻香河城市规划展览馆，占地面积115646平方米（约173亩），建筑面积425361平方米，容积率为2.98。

　　知情人士告诉财新记者，该项目圈占了当地王止务村约130亩耕地，未变更土地性质就开发出售，2016年9月售价一度飙升至1.9万元/平方米。

　　在河北新闻网和河北省政府纠风办主办的阳光理政平台上，多位举报者质疑，承诺2015年交房的蓝山花园，为何到2016年仍未能交付。其中一名举报人称，他交完订金后发现该小区手续存在问题，在要求退款和不断追问之下，售楼人员也承认，该项目五证不全，还在补办手续。

　　公开资料显示，蓝山花园在2014年10月就已开盘。2016年11月，财新记者在蓝山花园售楼处的销控表上看见，多套房源已被标识售出。销售人员表示，目前蓝山花园暂时封盘了，过一段还会开盘，但具体时间还不确定。当问及封盘原因时，该销售称，“没什么原因，老板说不卖就不卖了”。实际上，在早前的施工阶段，该项目也曾几次被叫停。背后的原因，就在于三强集团迟迟未能解决该地块的土地性质问题。

　　财新记者发现，在香河县国土局2016年7月竞拍的20宗土地中，编号为2015-185的地块所在位置为“规划N3路南侧、永清路西侧”，正处在蓝山花园项目区域内。该地块面积为50842.09平方米，占到蓝山花园面积的近一半。

　　显然，该地块此番挂牌出让，是为帮三强集团补办土地证。该宗地最终以17540万元成交，比挂牌价17394.91万元仅加价145万元，而拍得该地块的也正是蓝山花园的开发商——三强集团旗下的香河华宇房地产有限公司（下称华宇地产）。该公司成立于2012年11月，由城镇地产持股90%，王尚新、李海燕夫妇持股10%。

　　此外，公告还显示该宗地的容积率为“大于1.3并且小于或等于3.1”，其上限明显超出香河一般的要求2.5，“量身定做”满足蓝山花园已经建成的高密度楼盘。

　　根据香河官方的最新公示，蓝山花园在2016年11月28日刚获得第1685-1688号香房预售证，共包括2124套房源，建筑面积近20万平方米。这距离其开盘已过了两年。

　　由于2016年7月的竞拍发生了万科员工遇袭事件，香河土地市场此后陷入了四个月冰冻期，直到11月24日，香河国土局才恢复公开挂牌。但财新记者发现，在新挂出的七宗住宅用地中，仍能发现三强集团为已售项目补证的踪迹，涉及其开发的天琴湾二期、锦绣家园等多个楼盘。12月23日的成交公告显示，这七块地全部被三强旗下的房地产公司摘得。这又是一个故技重施的故事。

　　例如，在公告香国土资告字 [2016] 3号中，2015-176宗地位于绣水街北侧、五一路西侧，此位置正是三强集团旗下城镇地产开发的锦绣家园（又名岭郡ONE），面积为9584.1平方米。项目在2010年就已开售，但根据土地出让公告，城镇地产是在2015年11月获得了该项目所在位置的19亩土地（约12667平方米）。

　　又如公告中的2015-184宗地，所在位置为“新开大街南侧、五一渠东侧”，正位于三强集团开发的天琴湾二期。该小区的一名业主曾在网上举报称，他于2012年底正式购买，至今四年也没拿到房本，“打电话到香河房管局去问，才知道天琴湾二期压根就没有预售证”。

　　此外，位于新华大街北侧、康平路东侧的北京自在城（即潮白新村西区）由华宇地产在2012年开建。而财新记者查询土地出让公告发现，华宇地产在2013年8月才取得该区域的第一块地。

　　财新记者致电香河县国土局，询问是否存在定向“招拍挂”，为三强补办土地证的问题，负责“招拍挂”之前土地管理的国土局储备科的工作人员表示并不清楚，对挂牌地段上已建好蓝山花园的问题“并不了解”。

　　根据香河县住房保障和房产管理局的预售证公示，2013年9月北京自在城拿到第1333号香房预售证，包括2-4、7、8、11-13号楼的1213套房源，预售面积为117420.16平方米。而北京自在城在同月开盘销售了2-4、7、8、13、18、19号楼的1500套房，和预售证允许的范围并不一致。此后，北京自在城又在2013年开盘5、9、11、15-18号楼，共1028套房源，大大超出北京自在城所获得预售证的允许范围。

　　而在安平镇的天悦小区，三强集团还曾因随意更改规划、加盖楼房，导致收房延期，招致业主的强烈抵制，最终被迫拆除违建。

　　安平天悦小区原定规划为10栋楼，结果三强集团擅自违规，将小区中心的活动中心盖成11号住宅楼出售。据《京华时报》等媒体报道，2014年4月22日，香河县相关部门已对天悦小区项目下达停工和处罚通知，但开发商并未依法履行。之后在业主的再三抗议和相关部门的责令下，三强集团才自行拆除了11号楼违法建筑。