三强圈地术

　　六年前香河“土地风波”中被查处的主要问题是以租代征，当时的操作主体是香河县政府。香河县政府从2008年以来，打着“城乡统筹”“建设新农村”等旗号，通过以租代征的方式，大规模圈占耕地。香河县政府以每亩每年1200元的租金从农民手中收地，再以每亩60余万元高价转卖给开发商。香河县常务副县长凌少奎曾向媒体承认，该县违规、违法占用土地4000多亩。

　　以租代征是一种通过租用农民集体土地进行非农业开发，规避法定的农用地转变性质和土地征收审批的常见手段。通过以租代征，地方政府能在既定的土地规划外扩大建设用地规模，逃避履行耕地占补平衡的义务。

　　2010年5月至7月，北京土地督察局集中接到近30起香河县村民来信来访，反映当地土地流转、违法用地等问题。与此同时，河北省政府于5月19日派出联合调查组，对香河县用地审批使用以及土地流转中存在的问题进行全面彻查。

　　调查结果显示，香河县个别乡镇存在违规流转土地、违规改变土地利用目的、违规占地等问题，违反了农村土地流转和利用相关政策法规，扰乱了土地管理秩序，侵害了农民群众利益。2011年5月23日，河北省监察厅等相关部门对九名相关责任人员作出处理。

　　但以租代征在香河并未被遏制，只不过操作主体由政府换成了三强集团。

　　一般县市的土地整理和市政基础设施建设常由城市建设投资公司进行，此类城投公司多带有政府色彩，属于事业单位或国有独资公司性质。但在香河，三强集团旗下由王尚新、李海燕夫妇全资拥有的香河县城镇房地产综合开发有限公司（下称城镇地产），却成为了实质上的城投。

　　三强集团董事长王尚新昔日的合作伙伴韩生告诉财新记者，城镇地产本于1998年由香河县政府出资成立，隶属香河县房管局，随后三强集团给城镇地产注资并持股40%，与政府共同完成香河的土地整理开发。最终三强集团收购了城镇地产的全部股份，将这个实际上的城投彻底私有。凭借这段渊源，三强集团在香河土地市场如鱼得水。

　　2011年10月，财新《中国改革》曾详细报道三强集团以租代征、圈占农地的所谓“三强”模式：先以低价租用农村耕地，盖成厂房，再高价转租给企业，之后再由政府部门逐年申请耕地农转非指标，将流转变征用，农地由此变性为国有城市建设用地（详见财新《中国改革》2011年第10期文章“京畿香河圈地内幕”）。

　　香河县淑阳镇西南街村多位失地村民告诉财新记者，三强集团开发的天琴湾即通过以租代征的方式占用了该村的耕地。2005年，村委会以每亩地每年1200元的价格，将农民手里的地收走，合同租期为22年。

　　村民们提供的一份签署于2005年10月16日的《土地补偿协议》显示，乙方西南街村委会“根据县城总体规划和发展需要”，将甲方西南街村民的承包地租用，补偿期为22年，所有占地截止到2027年12月31日；待2028年期满后，按照当时的国家土地政策进行安排，土地收益统一由村委会组织全体村民表决决定分配方案。

　　根据该协议，被村委会收走的耕地只是用于流转租赁，而非国家征用，土地所有权仍归农村集体所有。按照2002年颁布的《农村土地承包法》规定，土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

　　然而，村民的耕地流转给西南街村委会后不久，便盖起了天琴湾的一部分。售楼资料显示，该项目由三强集团旗下的城镇地产开发，仅一期就占地160亩，建筑商品房面积约20万平方米。

　　“天琴湾占我们村的地全是村民的口粮田，承包证还在我们手里，怎么就盖楼卖了？”一位刘姓女村民向财新记者表述他们的担忧：已经盖起商品房的土地，租期到后他们还如何继续承包？

　　中国一直坚持实行严格的耕地保护制度和用途管制，核心是确保18亿亩耕地红线。国务院印发的第三版《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》提出，中国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩，确保15.60亿亩基本农田数量不减少，质量有提高。

　　因此，想将耕地转变为可供房地产开发的城市建设用地，需要经过征地、获取住宅建设用地指标等政策上的层层关卡。村民们至今仍不知道，村委会是如何将地卖给三强集团，又是否履行了征地手续变更土地用途。

　　更令人匪夷所思的是，已经出售的天琴湾，其所在的西南村地块直到2015年仍有村民能获得国家的种粮补贴，这种补贴只有耕地才能获得。村民们据此发现，天琴湾所占耕地中仍有部分没有履行变更土地性质等手续，属于违规修建的商品房，但村民四处状告均未得到解决。

　　实际上，三强集团先设法圈占农地，再后补各类手续的案例不胜枚举。经财新记者证实，仅在香河县城范围内，除西南街村外，三强集团还占用淑阳镇王止务村130余亩耕地，用于开发建设蓝山庭苑商品房项目。

　　财新《中国改革》也曾报道，2010年初，香河县新华街道万福辛村的村民发现，该村400余亩耕地突然被三强集团占用，村里的新农村改造项目也由三强集团承担；同年2月，香河县蒋辛屯镇小马坊1048亩耕地，与小祁庄、大马坊村、六百户村、后场村、蒋辛屯村等多村的耕地数千亩，被农民举报以每亩每年1100元左右的低价，流转给了三强集团；2011年4月，香河县淑阳镇孙止务村村民发现，2000多亩耕地被低价流转给三强集团，因对价格不满而不肯签字的村民，其耕地遭强行破坏。

　　香河县安平镇政府的一位官员曾透露，三强集团在香河与北京、天津交接的三角地，征占2500余亩耕地，并以农产品交易物流中心的名义招商开发，还在“北京金三角”对面占用大片农田，开发房产项目。

　　除了以租代征，三强集团还通过收购股权的方式获取土地。淑阳镇东南街村民李成（化名）称，香河县经纬家居城原为广东商人黎经纬所有，但因所谓经营不善卖给了三强集团。财新记者查询发现，目前王尚新已成为经纬家居城的法定代表人。经东南街村民证实，经纬家居城本身即是通过以租代征占用淑阳镇多个村的耕地，总占地面积约780亩，目前实际开发的土地有600多亩左右，还剩168亩尚未开发，这片耕地已经闲置了十多年。

　　财新记者获得的一份香河县新开街街道办出具的证明显示：“经核实，经纬家居城所占东南街村的168亩土地，目前处于出租状态，没有过户和改变土地性质的情况发生”。根据《土地管理法》第37条规定：承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。村民称，他们一直想复耕，却遭到三强集团的阻拦。

　　此外，李成和多位东南街村民还向财新记者介绍，三强集团开发的秀水经典小区，同样用了该村24亩地，价格为39万元/亩，每位村民分得1.2万元。“整个过程都是村委会在操作，我们只是收到通知说地已经卖了。”村民称。

　　曾与三强集团董事长王尚新密切合作的生意伙伴韩生也告诉财新记者，秀水经典小区占地约500亩，后三强集团补办手续，通过招拍挂拿地的价格每亩仅约100万元，而当时市场价约300万元/亩。