土地乱象背后的畸形发展

　　香河只是河北土地乱象的缩影，类似三强这种无预售证、甚至无土地证就售楼的并非孤例。从事环京房地产市场投资咨询的全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存称：“环京地区无证开发是普遍现象，过往楼市整顿中证件不全的比例相当高，有的项目只有规划图就排卡销售了。”所谓排卡，就是有购买意向，交纳定金。

　　2015年，河北省住房和城乡建设厅曾对该省违规楼盘进行专项整治，各地自查的数据显示，2011年-2014年河北省开发的3386个项目中，存在违法问题的就有2079个，占比高达61.4%，石家庄、保定的违法项目比例分别达到93.8%、84.9%。2016年12月5日石家庄出让28宗建设用地，被曝出多达19个楼盘的26宗地块是补证的。

　　环京又是一个极其特殊的市场，近年来房价暴涨，2016年廊坊的房价涨幅排名全国第二，北三县多个楼盘每平方米单价跳涨到1.8万-2万元。可以说，开发商是“拿河北的面粉做北京的面包”，利益巨大自不待言。一位当地房地产公司的高管称：“没有一个市场像环京发展这么快，同时如此‘灯下黑’。”

　　河北的土地乱象也受到有关部门的重视。2014年10月，中央第六巡视组向河北省反馈巡视情况时，首先提出的就是“土地和城建领域腐败问题突出，领导干部插手工程项目、为亲友经商谋利现象普遍”。近十年来，河北官员因土地问题落马的不在少数。

　　2009年，石家庄曝出土地窝案，河北省、市、县三级国土部门七名“大员”涉案，包括石家庄市两任国土局长顾旗章、师吉奎。据财新记者了解，案发的导火索就是虚报耕地复垦、占补平衡的面积，并将置换出的建设用地指标倒卖牟利，被国家审计署在专项审计中发现，随后一系列违规和贪腐行为又被牵出。

　　2013年、2014年，河北省国土资源厅两任厅长周明、张绍廉均因从河北省永兴房地产开发公司获取不正当利益而受到处分。2006年至2011年间，河北省国土资源厅违规批准了原所属河北省永兴房地产开发公司的26个耕地开垦项目，并帮助该公司通过转让耕地占补平衡指标。

　　2014年8月，河北省承德市常务副市长李刚被查更是引起业界关注，检察机关起获赃款现金上亿元。财新记者获悉，李刚被搜出的上亿现金就在廊坊的一个小区里，而这所房子的主人看上去和李刚及其妻子都毫无关系。

　　李刚是霸州人，曾在廊坊市永清县、安次区、三河市、香河县任职，并于2012年2月任廊坊市副市长，2013年7月任承德市常务副市长。消息人士称，李刚被查主要是2004年至2011年间收受房地产开发商的贿赂。三河市的一位知情人士告诉财新记者，河北纪委曾经约谈20位当地开发商。

　　2013年11月，河北省廊坊市政法委书记肖双胜、廊坊市建设局局长李东，以及廊坊市国土土地开发建设投资有限公司、廊坊市发展投资有限公司（600149.SH，下称廊坊发展 ）董事长鲍涌波相继被查。肖双胜曾担任分管土地城建的廊坊市副市长三年多，廊坊的城市建设一直处于大修大建、高歌猛进的态势。财新记者获悉，这一窝案还指向原河北省委秘书长景春华。

　　2015年3月景春华落马，2016年8月在吉林省长春市中级人民法院开庭审理。长春市检察院指控：2001年至2013年，景春华利用担任河北省承德市委副书记、承德市市长、河北省衡水市委书记、河北省委秘书长、河北省委常委等职务上的便利，为他人在承揽工程、企业发展经营、职务晋升或调整等事项上谋取利益，单独或通过其妻非法收受河北省昌悦房地产有限公司、吴海汇等31个单位和个人给予的财物，共计折合人民币6054.7598万元。另外，景春华对共计折合人民币8635.7137万元的财产不能说明来源。2016年12月23日，景春华被判处有期徒刑18年。

　　一位不愿意透露姓名的知情人士告诉财新记者，景春华的一个情妇也于2013年底被抓，她是承德一家土地整理公司的负责人，涉嫌倒卖工业用地指标。“她被带走是因为承德的事，但她是在廊坊被抓，被带走后交代了很多廊坊的事情。”该知情人士称。

　　中国人民大学经济学院教授刘守英认为，香河土地乱象，反映了中国一些地方发展方式和政商关系的畸形。类似香河等一些后发地区，在起步时往往倚赖于一两家企业，中西部一些县城也常有这样的现象。为了起飞，一些地方政府往往将优惠政策向少数企业倾斜，又没有一套法律规则去约束。这些企业大了之后成为当地一霸，反过来地方政府也不得不怵其三分。这是一种畸形的政商关系，造成不公平竞争。而这些特殊政策、优惠政策又往往容易演化成政商结盟，这个“雪球”一旦滚起来力量越来越大。

　　再者，这也凸显了目前土地一级市场开发模式中的问题和弊端。由于地方政府缺钱投入基础设施建设，就将其委托给企业，造成少数资金充足、能倒腾指标的企业垄断一级市场，甚至地方政府也依赖于这些企业去弄指标。这就造成在一些地方，好的企业进不来，拼的是谁的人脉广、谁的关系硬，形成一个灰色市场。

　　刘守英认为，最根本的是要改变畸形的政商关系，在土地供应方面，也要清理种种优惠政策、特权，不能“吃偏饭”。“要摆脱这种扭曲和畸形，就必须建立一个透明的、规则清晰的土地市场。”他说。

　　上海财经大学公共经济与管理学院投资系主任陈杰表示，在国内早期的土地市场，一二级联动、一条龙开发较为常见，因为开发需要很多前端投资。2002年国土部规定土地必须熟地出让，此后一二级联动模式大大减少，不过在城中村改造、一些三四线城市，以及一些产业园项目中还多有存在，不少地“招拍挂”之前就谈好了，“招拍挂”只是走形式。即使是一些大城市，像城中村改造项目，由于政府不愿意垫资，政府城投公司有时也不愿啃这种硬骨头，开发商有利益驱动，更愿意来做。现在一些地方政府推PPP模式，其实对土地出让也有一定松口，可以联动招标。

　　陈杰认为，一二级联动模式本身没什么问题，可以加快土地整理和开发速度，这些不一定要政府来做，“关键是要有一个公开竞争的市场，大家都可以来竞争投标”。

　　在中国土地勘测规划院研究员黄小虎看来，这些乱象的根本原因是土地制度设计上存在缺陷。

　　“政府既是土地管理者同时又是经营者，这会带来很多问题，只有彻底改革政府经营土地的制度，切实转变政府管理部门经营土地的职能，才能从根本上改变土地乱象。”他指出，这一点在十八届三中全会《决定》中已有重大部署，但改革还没有实质性推进，“高压反腐只能解决不敢腐败的问题，只有制度上理顺才能解决不能腐败的问题”。

　　万科员工遇袭事件后，有关方面召开过一次内部研讨会，京津冀一体化办公室也派人参会。北京万科副总经理陈嘉庆介绍说，会上大家形成共识，问题不在“招牌挂”制度，而是在于一些地方管理执行水平低下。

　　“我们提出，能否建立统一的‘招拍挂’平台，把河北一些地方的土地，以京津冀一体化的名义在北京拍卖？”陈嘉庆说，“这是‘过江龙’和‘地头蛇’的一次PK，我们希望政府净化市场、提升管理，不想去不规范市场当先驱，把我们埋骨在那里。” ■

　　财新实习记者孙良滋对此文亦有贡献